經營風格穩健，沒有盲目多元化發展。

 

市場的持續低迷，讓越來越多的房企難承其重。

 

8月21日，廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）發布公告稱，鑒于最近的市場情況，已決定終止GZFYRE 13.6 07/27/23（2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債，ISIN：XS2280435673）交換要約。

 

公告稱，所有根據交換要約投標的現有債券將返還給各自的持有人。公司正積極評估有關現有票據的替代解決方案，以尋求與所有利益相關方就解決方案達成共識。

 

方圓地產曾在8月初對上述美元債發起要約交換，但在截止日期后，對外宣稱終止該提議。

 

有券商人士在受訪時稱，一般而言，終止交換要約要么是投資者不同意，要么是公司暫時不想換了，但后者治標不治本。考慮到這家企業目前的資金狀況，終止的原因更有可能是前者。

 

方圓地產是一家深耕大灣區市場的區域性房企，不少與其有過接觸的業內人士都表示，其經營風格穩健，沒有盲目多元化發展，但在樓市長期處于底部的當下，這家百強房企也難承市場和債務等多重壓力。

 

截至發稿，方圓地產方面未回應記者的采訪請求。

 

終止美元債交換要約

 

6月14日，方圓地產曾宣布，將對未償還的3.4億美元離岸債券進行負債管理，這表明公司的流動性較弱，在到期時償還離岸債券的能力有限。

 

方圓地產此次終止交換要約的美元債發行于 2021 年，存續規模 3.4 億美元，應于2023年7月27日到期。

 

交換要約是指發行人在面臨流動性緊張或調整負債結構等情況下，向債券持有人發出要約，將一定比例的現有債券置換成可能發生變更的債券，以實現再融資。

 

8月2日，方圓地產稱，公司提議對2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債發起交換要約。公告顯示，本次要約旨在改善方圓地產債務結構，以期延長其債務到期日、加強資產負債表及改善現金流管理。

 

交換要約的最低接納金額為3.01億美元，占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時間2023年8月18日下午4時整。

 

在不到一個月的時間內，交換要約從發起到終止，顯示出這家企業正面臨化債難題。

 

截至目前，方圓地產存續1只美元債，存續規模 3.4 億美元，于2023年7月27日到期；境內債存續 1只，規模為 9.18億元，將于2024年 12月3日到期。

 

實際上，早在2021年方圓地產就對到期美元債進行了展期，僅兌付少量首付，剩余本金展期2.5年。但兩年多時間過去，市場的持續低迷，讓這家企業無法完全擺脫債務困境。

 

8月11日，方圓地產公告稱，于2023年4月27日披露了《廣州市方圓房地產發展有限公司公司債券年度報告（2022年）》。經核查后，對《年度報告》有關內容予以更正，“20方圓01”出現2312萬美元利息逾期。

 

該公司稱，受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境等影響，公司流動性出現階段性緊張。公司已評估自身流動性狀況、整體經營狀況和經營環境，積極制定有效的境外債券重組方案，與境外債券持有人積極溝通，努力推進完成境外債券重組，切實維護投資者權益。

 

7月21日，因方圓地產申請終止中誠信國際對其主體及相關債項的評級工作，中誠信國際公告稱，終止對方圓地產主體信用評級及“20方圓01”的債項信用評級，并將不再更新其信用評級結果。

 

今年6月，穆迪將方圓地產企業家族評級由“Caa1”下調至“Ca”，并將其高級無抵押評級由“Caa2”下調至“C”，評級展望維持“負面”穆迪認為，方圓地產違約風險增加，且公司債券持有人預期其恢復前景疲軟。

 

總體發展比較穩健

 

方圓地產成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產開發投資為核心業務的大型企業集團。截至2021年，已連續15年躋身“中國房地產百強企業”，并榮獲“中國民營企業500強”和“廣東省百強民營企業”的稱號。

 

方圓地產業務專注廣州區域城市更新領域十余年，積累了豐富的城市更新項目經驗，同時亦為其補充了大量低成本且優質的土地儲備。其土地儲備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區占比較高，但以三四線城市為主。

 

從股權結構看，方圓地產的控股股東為方圓國際投資集團有限公司，持股比例為100%，公司實際控制人為方明。

 

方明推崇“外方內圓”的價值觀，為帶領方圓集團奔赴資本市場，方明曾做了很多鋪墊，曾陸續在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

 

2008年，方圓地產的IPO申請已通過聆訊，準備路演，但不料突遇金融風暴，樓市行情急轉直下，因信貸市場受到沖擊，內房企“血流成河”。差一點就圓了上市夢的方圓地產，最后因融資環境不合預期，而擱置了IPO計劃。

 

直到2013年，方圓才開始調整企業戰略，收斂戰線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區上升為國家戰略后，方明更加堅定深耕大灣區這條路。

 

“這家房企企業文化不錯，總體發展比較穩健，也沒有盲目多元化，但依然沒有逃脫暴雷的厄運。”有熟悉方圓地產的人士在社交媒體平臺置評。

 

截至2022年末，方圓地產總資產為389.43億元，總負債300.02億元，凈資產89.04億元，資產負債率77.04%。

 

截至相同報告期，方圓地產流動負債有194.89億元，其中一年內到期的短期債務合計29.67億元。

 

相較于短債規模，方圓地產流動性緊張，其賬上貨幣資金有20.2億元，較2021年末減少59%，不足以覆蓋短債，存在較大短期償債壓力。

 

中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，方圓地產2023年1~5月銷售額60.2億元，當月排第96名，同比減少26.8%。

 

來源：中國房地產報