出險近兩年，“舊改之王”佳兆業終于推出了境外債務重組方案。

 

10月17日晚間，佳兆業集團（股票代碼：1638.HK）發布了關于境外債務重組的公告。

 

根據公告，佳兆業集團與本金總額123億美元的境外債務持有人接洽，持有上述123億美元債務35%本金總額的投資人組成了債權人小組，目前佳兆業集團已經向債權人小組提出了初步的境外債務重組方案。

 

重組方案的內容包括，將一部分現有債務轉換為佳兆業集團的股份，即降杠桿計劃，剩余債務兌換為新的以美元計價的公開票據，佳兆業集團資產（包括一系列舊改項目）處置所得款項凈額將作為新票據償還的資金來源。對于債轉股、發行新票據的具體金額，佳兆業集團在公告中并沒有說明。

 

與此同時，佳兆業集團表示，目前尚未與債權人小組就境外重組條款達成最終協議，對于其提出的重組方案中的某些條款，債權人小組并不支持。“盡管如此，本公司將繼續與債權人小組進行對話，盡快落實重組方案的條款。”通常情況下，境外債務重組方案通過的前提是，擁有本金總額75%的投資人簽署重組協議，對于該數據，佳兆業亦沒有公布，而從上述佳兆業與債權人小組溝通的情況來看，距離債務重組成功還有不少距離。

 

在公告中，佳兆業集團還披露了自身的債務情況，截至2022年12月末，其境內有息負債約506億元，其中363億元為項目層面的負債；境外有息負債約123億美元，其中包括優先票據未償還本金115美元，永續資本證券未償還本金約2億美元，以及其他債務約6.5億美元。另外，佳兆業集團給合營企業、聯營公司負債提供的財務擔保約238億元。

 

佳兆業集團基于市場理想狀態對2023～2033年期間的現金流做了一個預計：土儲開發項目和未轉化為土儲的舊改項目將產生750～900億元的自由現金流；處置投資物業、自持物業組合將產生60～70億元的現金流量凈額；物業管理、酒店管理在內的其他業務部門預計產生10～20億元的凈收入。總的來看，上述三項未來十年的現金流總額范圍為820～990億元。

 

佳兆業集團稱，在償還境內債務的本金、利息、其他財務擔保后，扣稅前可用于境外債的現金預計約為600～750億元。而按照當前的匯率，佳兆業集團上述披露的123億美元境外債約等于人民幣899.4億元。也就是說，未來十年，理想狀態下，佳兆業集團可用于償還境外債務的現金流小于債務金額本身，大約有144～299億元的缺口。

 

那么，償債的資金缺口如何解決？當前，已經有不少房企提出了境外債務重組方案，面對償債資金缺口，削債成為房企采取的主要方式，上個月境外債務重組成功的融創最終削債金額就超45億美元，接近境外債務總額的一半。削債意味著投資人的退讓，而這或許也是佳兆業債務重組推進之難的重要原因。

 

在境外債務重組方案初步擬定之時，佳兆業在境外也面臨投資人的清盤呈請，從中可以窺見佳兆業集團與投資人的交鋒。

 

10月16日，佳兆業集團發布公告稱，清盤呈請及撤銷申請的聆訊已延后至2024年2月6日，至此，佳兆業集團的清盤呈請的聆訊時間已經三次次延期。

 

佳兆業集團最早被呈請清盤是在今年7月，根據彼時的公告，布洛德峰投資顧問有限公司向香港高等法院提出清盤呈請，主要原因是佳兆業集團全資附屬公司未償還發行的債券，涉及本金1.7億元。若最終被清盤，自清盤呈請提出之日起佳兆業集團的任何財產處置、股份轉讓、股東變更將無效。

 

對于上述清盤呈請，佳兆業集團表示極力反對，“呈請的提出不代表呈請人能成功對公司進行清盤。呈請并不代表其他持有債券份額者的利益，并且可能損害本公司的價值，本公司將尋求法律措施以堅決反對呈請，并采取一切必要行動保障本公司的合法權利。”

 

對于房地產企業在境外接到清盤呈請，IPG中國首席經濟學家柏文喜此前對第一財經表示，由于內房股基本上都以小紅籌的方式在港上市，美元債的發債主體都位于境外，按照發債協議，境外債務違約的企業往往已觸發了被清盤的條件，不過由于這些企業的有效資產和業務都集中于國內，境外的清盤裁決未必能夠得到境內法院的支持，因此債務人申請清盤一般只是為了給違約企業施壓，以促使其做出對自身有利的妥協。

 

而實際上，2022年至今，花樣年、中國恒大、新力控股、大發地產、祥生控股、融創中國等房企的境外主體均收到了投資人的清盤呈請，至今鮮有企業真正被清盤。

 

根據業績公告，佳兆業集團已經連續兩年虧損，2021年、2022年分別虧損127億元、130億元。今年上半年，佳兆業集團持續虧損，經營收入136億元，虧損金額約70億元。

 

截至今年6月末，佳兆業集團現金（包括受限制現金）及銀行存款約為45億元，扣除預售款后的資產負債率上升至90%，凈負債率上升至602%，現金短債比為0.01。另外，截至今年6月30日，佳兆業集團銀行計息及其他借款的金額為1179億元，而其無受限的現金及現金等價物僅為14億元。

 

保交付方面，2023年上半年，佳兆業集團累計交付33個項目，約2.1萬套房源，截至今年6月末，佳兆業集團已取得土地使用權證、建筑工程施工許可證，并正處于開發中的項目有84個。

 

來源：第一財經