三亞半島藍灣小區。

半島藍灣480余戶購房人辦理房屋產權證困惑的背后，是三亞“明星”樓盤半山半島項目“停擺”及富豪開發商的起起落落故事。

 

“邵總”手里攥著一份名單，神情凝重，心事重重。

 

名單內容是三亞“海灣旅游度假”大盤——半島藍灣300余戶未辦證購房人的簽字。“邵總”是邵皖南的微信昵稱，也是三亞半島藍灣小區住戶對他的尊稱。

 

“邵總”說，目前半島藍灣有480余戶購房人未能辦理產權證。未能辦證的主要原因，是他們全款購買且實際居住的房屋被開發商抵押給了銀行。

 

故事并不新奇。10年前，三亞鹿回頭旅游區開發有限公司（以下簡稱“鹿回頭公司”）從民生銀行上海分行借款29.9億元，并以三亞半島藍灣項目投資開發商三亞潤豐建設投資有限公司（以下簡稱“潤豐公司”）等作為擔保人。后因鹿回頭公司未能依約還款，半島藍灣項目為此受“牽連”。

 

在復雜的企業股權穿透中，三亞半島藍灣與三亞半山半島項目在早期系同一開發商開發的“姊妹項目”，即神秘晉商閆琦的“作品”，后者體量遠遠大于前者。但兩個項目的命運迥然不同，半島藍灣項目已建成，半山半島卻爛尾了。

 

每一個爛尾樓的故事，也并不奇異，大多是被接盤后又爛尾。2016年底，三亞半山半島這個大盤徹底易主江西富豪王永紅及其中弘系等資本“金主”，但一年半后其就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產”，并兩次向三亞市委、市政府報告申請破產。

 

無論是神秘晉商閆琦中途退出開發，還是“買主”王永紅后來的遭遇，半山半島這個超級大盤的最終走向，不僅關乎外界數以億計的債權，更關乎數以千計購房人的重大民生。

 

辦證暴露的秘密

 

“這名單上面都是沒有辦證的業主，一共有300多戶簽了名。”邵皖南輕聲地說。臉上卻掩不住他的焦慮。

 

年過六旬的邵皖南，算起來在半島藍灣小區購房且居住了近6年之久，房子一直不能辦證是他難以放下的心事。

 

“大概150平方米，花了我300多萬元。”2017年9月，邵皖南以一次性付款的方式，從半島藍灣項目開發商潤豐公司處購買了一套復式房產。他夢想從此在三亞這個美麗的海濱城市過好老年生活。

 

“買房前，我和家人去售樓處看了，顯示樓盤‘五證’齊全，這樣才放心買房的。”邵皖南告訴中國房地產報記者，售樓處沒人告訴他房子是被抵押的，“如果知道是被抵押的房子，不要錢我都不會要”。

 

與邵皖南一起維權的購房人肖若連告訴記者：“我買的是團購房，當時有人在三亞半島藍灣項目團購了18套房產。”肖若連告說，2013年2月，他付全款購買了其中的一套房，并在當年4月份搬進了新家。

 

記者在一份相關材料中見到，2013年1月，一馬姓人士以2000萬元的總購房款，在三亞半島藍灣項目團購了18套房產。肖若連告訴記者，這18套團購房中已有11套于2016年至2017年間辦理了不動產權證，余下7套尚未辦理，包括他購買的房產。

 

就像墨菲定律說的一樣：越怕發生什么事就越會發生。最近，有兩件事讓三亞半島藍灣小區尚未辦證的購房人“沉不住氣”了。

 

一件是三亞半島藍灣小區又有23套房產辦理了不動產權證，另一件是上海聯交所發布了鹿回頭公司23.6億元本金及其利息債權招商，其中“資產包”就包括三亞半島藍灣項目的部分固定資產。

 

最后這一件也是邵皖南等購房人最為擔心的事，因為他們全款購買的房產至今未能辦證，并一直被開發商抵押在銀行。一旦銀行將債權轉讓，購房人將面臨“錢房兩空”的尷尬境地。

 

“我們是付全款購買的房產，而且在里面實際居住了這么多年，物業費、維修基金等都繳了，他們不敢‘一房兩賣’！”三亞半島藍灣小區住戶韓楚國安慰其他購房人。

 

“我們統計了一下情況，半島藍灣小區有480多套已出售房產尚未辦證，目前購房人簽名確認的有300多套。”邵皖南等人告訴記者，雖然這些購房人的情況不盡相同，但辦證的主要障礙是房產被開發商抵押了。

 

巨額貸款無力償還

 

三亞半島藍灣數百購房人的房屋被抵押給誰了呢？邵皖南等人告訴記者，被開發商潤豐公司以“在建工程抵押”的方式抵押給了民生銀行上海分行。

 

半島藍灣項目位于三亞市大東海紅沙片區榆林港灣畔，總用地面積約為240畝，規劃建筑面積超過30萬平方米。項目成“田”字形分布為“A、B、C、D”4個區的組團（后加上開發商職工住房S區），項目由高層和小高層組成，地勢北高南低，高度差為10米，坡度景觀錯落有致，被稱為“集居住、娛樂、休閑為一體的城市旅游度假型的‘風情小鎮’”。

 

據2020年3月的一份公司合并重整《財產狀況調查報告》顯示，三亞半島藍灣項目共建成房屋2980套，已銷售2560套，未售房屋360套，存在權屬爭議房屋60套。其中，已辦理產權證1957套。

 

這也就是說，截至2020年3月底，在三亞半島藍灣項目已銷售的2560套房屋中，尚有603套未辦理產權證。這一數據與邵皖南等購房人所述的情況基本吻合。

 

“潤豐公司就是山西神秘富商閆琦的企業，他在開發三亞半島藍灣項目的同時，也在開發海南知名的旅游地產標桿項目——半山半島。”三亞半島藍灣小區購房人韓楚國告訴記者，潤豐公司開發的半島藍灣項目是成功的，但由于相關聯的半山半島項目體量太大，開發周期又長，需要大量資金做支撐，只得將包括三亞半島藍灣在內的項目抵押給銀行獲取貸款。

 

上述購房人認為，半山半島項目“拖累”了半島藍灣。

 

據開發商此前宣傳，三亞半山半島系列地產項目總占地面積近5000畝，總建筑面積240萬平方米，是“一座全產業鏈、超大型高端濱海旅游地產項目”。實際上，據記者獲取的一份文件記載，半山半島項目最早開始于2006年6月，由鹿回頭公司和海南新佳旅業有限公司開發，用地面積為2675.9畝。

 

據一份判決書記載，2013年9月至11月間，作為半山半島項目開發企業之一的鹿回頭公司，以固定資產貸款借款的方式，向民生銀行上海分行貸款總共29.9億元，貸款擔保人中就包括三亞半島藍灣項目開發商——潤豐公司。

 

據上述判決書稱，后因鹿回頭公司未按雙方約定履行還款義務，民生銀行上海分行將鹿回頭公司及擔保人潤豐公司等訴諸法院。據2016年5月30日法院作出的一份《民事調解書》記載，截至2016年4月26日，鹿回頭公司欠付民生銀行上海分行僅借款本金一項就高達26.8億余元。

 

鹿回頭公司背負巨額貸款又無力還錢，“牽連”了擔保人潤豐公司及其名下三亞半島藍灣項目。

 

“據我們了解，銀行貸款是‘在建工程抵押’，但我們在半島藍灣購房時早已是現房銷售。”邵皖南等人對他們全款購買的房產被抵押且至今未解押表示十分不解。

 

轉讓、爛尾禍及業主

 

 

就在邵皖南等人購房期間，江西富商王永紅及其中弘系攜資本介入三亞半山半島系列地產項目。據媒體此前披露，王永紅的中弘系等資本接盤半山半島項目時，鹿回頭公司等已背負著近200億元的負債。

 

2015年9月，停牌近4個月的中弘控股股發公告稱，擬通過支付現金、發行股份等方式，以對價58億元收購三亞半山半島項目。半個月后，中弘股份又發公告稱，該項目部分股權過戶事項及后續資產收購整合等工作無法在短期內完成，暫停該項交易。

 

事實上，王永紅及其中弘系以杠桿和復雜的融資方式，于2016年底完成了對半山半島項目的重整與收購。據當地官方的一份材料顯示，2017年6月起，中弘系方面就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產”，并兩次向三亞市委、市政府報告申請破產。

 

2018年10月18日，三亞市中級人民法院指定北京德恒律師事務所作為半山半島項目破產重整管理人。破產重整最初涉及王永紅及中弘系控制的12家企業，后又增至17家企業。

 

“中弘系等資本收購三亞半山半島項目后，王永紅將一副好牌打得稀巴爛，間接連累了我們這些普通購房人。”邵皖南等人告訴記者，現在關于房產的產權證一事，他們只能去找管理人了。

 

“去年我一直與開發商潤豐公司、管理人的負責人聯系。”肖若連告訴記者，“開發商負責人一直跟我說在辦，但一年多過去了，最終還是辦不了。”

 

3月29日下午，記者隨邵皖南等購房人前往半山半島項目系列企業重整管理人辦公點了解情況。

 

經過管理森嚴的保安崗，邵皖南等多名購房人來到位于一樓購房登記處，一名詹姓工作人員接待了邵皖南等一行。記者在現場見到，除了三亞半島藍灣小區的購房代表，前來咨詢辦證的還有半山半島其他項目的購房者。

 

雙方交談了一個多小時，談話內容主要圍繞兩個方面展開：一是三亞半島藍灣小區23戶購房人是怎么辦的產權證，管理人能否說明與公開；二是尚未辦證的數百戶已售房產何時能辦證、怎樣的辦證流程。

 

“確實有23戶購房人近期辦了證，但具體情況我也不清楚。”工作人員詹先生稱，關于能否辦證的問題，不是管理人說了算，需要銀行解押及法院同意才能辦理。

 

由于對該工作人員的回答不滿意，情緒激動的購房人韓楚國還拍了桌子。

 

為了緩解緊張氣氛，工作人員讓來訪購房人在紙張上逐個登記個人購房情況。記者也向工作人員表明身份和來意，但依然沒有得到令購房人滿意的答復。

 

在三亞采訪期間，記者也分別與民生銀行上海分行、三亞市中級人民法院等方面取得了聯系和說明了采訪事由，但截至記者發稿時也未得到相關回應。

 

其中，記者先后兩次聯系民生銀行上海分行，兩名相關工作人員均表示“向領導匯報后會聯系記者”，但之后就再也沒有了音訊。（文中購房人均為化名）