《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第2條確立了商品房消費者交房請求權(quán)的優(yōu)先地位（以下簡稱“優(yōu)先地位”），即其優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)，在不動產(chǎn)領(lǐng)域成為“超級優(yōu)先權(quán)”。在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢下，《批復(fù)》通過明確優(yōu)先地位，對“保交樓、穩(wěn)民生”的現(xiàn)實需要提供了強有力的制度保障和司法指引，現(xiàn)實意義重大。同時，它也并非“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”的臨時應(yīng)對之策，而是具有穩(wěn)定性、長遠(yuǎn)性的制度規(guī)范，不僅與我國房地產(chǎn)交易的底層邏輯相吻合，也與民法典等相關(guān)規(guī)范的內(nèi)在原理相一致，有著扎實且豐富的法理內(nèi)涵。

首先，優(yōu)先地位體現(xiàn)了“物之價值的根本創(chuàng)造者，應(yīng)得地位最優(yōu)的法定擔(dān)保”的法理。

在現(xiàn)實交易中，業(yè)者通過投入人財物來提升他人之物經(jīng)濟價值的現(xiàn)象很常見，建設(shè)工程承包就非常典型。承包人通過施工建造，生成建筑物，由此提升了發(fā)包人的不動產(chǎn)價值。相應(yīng)地，承包人對發(fā)包人有工程價款請求權(quán)，但它是債權(quán)，一旦發(fā)包人破產(chǎn)或建設(shè)工程負(fù)載了抵押權(quán)，該債權(quán)將無從保障。面對這么大的經(jīng)營風(fēng)險，若法律不能提供強力保障，使承包人免于后顧之憂，就不會有人愿意從事這樣的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)也無從發(fā)展起來，不利于社會整體財富的增加。

為了應(yīng)對實際需求，民法典第807條的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)運而生，承包人因建造施工所應(yīng)得的工程價款有了法定擔(dān)保，其無需擔(dān)心發(fā)包人破產(chǎn)所帶來的不測風(fēng)險。不僅如此，在發(fā)包人自持建筑物的情形，是承包人的勞力、材料、資金等投入產(chǎn)生了建筑物，增加了發(fā)包人的責(zé)任財產(chǎn)，進(jìn)而使建設(shè)工程抵押權(quán)成為可能，也為其他債權(quán)的實現(xiàn)多提供了一份保障。就此而言，承包人是建筑物價值的根本創(chuàng)造者，沒有其投入，建設(shè)工程抵押權(quán)等其他權(quán)利會是無本之木。與承包人的這種地位相應(yīng)，《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第36條明確規(guī)定建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，《批復(fù)》第1條也予重述，這體現(xiàn)了“物之價值的根本創(chuàng)造者，應(yīng)得地位最優(yōu)的法定擔(dān)保”的法理。

除了建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，民法典物權(quán)編第19章的留置權(quán)、海商法第2章第3節(jié)的船舶優(yōu)先權(quán)、民用航空法第3章第3節(jié)的民用航空器優(yōu)先權(quán)等規(guī)定均體現(xiàn)了前述法理。

優(yōu)先地位同樣如此。商品房立基于國有建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱“地權(quán)”），而開發(fā)企業(yè)取得地權(quán)的目的，是盡快開發(fā)、建成、售罄，以取得預(yù)期利潤。從根本上講，地權(quán)價值要通過商品房銷售來實現(xiàn)。我國實行房地一體處分，購房款對應(yīng)的不止是商品房的價值，還有相應(yīng)地權(quán)的價值，故而，雖然在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)、承包人、抵押擔(dān)保借款方以及其他債權(quán)人均會有投入，但這些成本歸根結(jié)底要由購房人買單。從實踐情況來看，只要商品房順利銷售，此前的投入皆有回本和盈利的保障。由此可以說，在商品房銷售后，是購房人而非其他債權(quán)人才是房地產(chǎn)價值的根本創(chuàng)造者，就與購房款對應(yīng)的房地產(chǎn)價值部分，購房人理應(yīng)獲得地位最優(yōu)的法定擔(dān)保，此即優(yōu)先地位。

在此有必要強調(diào)三點。一是由于交易實態(tài)不同，法定擔(dān)保的形態(tài)也不盡相同。在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、留置權(quán)以及優(yōu)先權(quán)，權(quán)利人是先投入人財物，再通過優(yōu)先受償?shù)确绞絹頁?dān)保其費用請求權(quán)，法定擔(dān)保體現(xiàn)為金錢債權(quán)的優(yōu)先受償；而在優(yōu)先地位，購房人是先支付購房款，再通過優(yōu)先地位來擔(dān)保其交房請求權(quán)，法定擔(dān)保體現(xiàn)為特定物債權(quán)的優(yōu)先實現(xiàn)。二是在不同情形，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和優(yōu)先地位能分別成為地位最優(yōu)的法定擔(dān)保，彼此間并不一定會存在沖突，前者為發(fā)包人自持建筑物或商品房未銷售的情形，后者為商品房完成銷售，購房款全部到賬的情形。三是本法理為優(yōu)先地位提供了基本而非唯一的支持，至于購房人為何限于以居住為目的的消費者等其他規(guī)范要素，尚需后續(xù)其他法理的支持和配合。

其次，優(yōu)先地位體現(xiàn)了“生存利益優(yōu)于商業(yè)利益”的法理。

不少民事活動涉及的主體形態(tài)眾多，利益關(guān)系和格局極其復(fù)雜，為了建立和諧穩(wěn)定的交易秩序，民事法律遵循“生存利益優(yōu)于商業(yè)利益”的法理。這一法理的正當(dāng)性在于，人的主體地位和人格尊嚴(yán)具有最高價值，而生存是這種最高價值的基礎(chǔ)，生存利益因而有至高地位，當(dāng)其與債權(quán)等商業(yè)利益沖突時，后者應(yīng)予讓路。這方面的例子很多。比如，根據(jù)民法典第1159條，即便遺產(chǎn)不夠清償被繼承人的債務(wù)，也要為缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產(chǎn)。又如，根據(jù)民事訴訟法第250條至251條，強制執(zhí)行要保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費用和生活必需品。

《批復(fù)》第2條把優(yōu)先地位人限定為以居住為目的消費者，排除了非消費者以及投資購房者，這體現(xiàn)了“生存利益優(yōu)于商業(yè)利益”的法理。受制于我國的傳統(tǒng)和現(xiàn)實因素，購房居住是普遍的社會現(xiàn)象和大眾心理。特別是我國的保障性住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，租售尚未完全同權(quán)，購買商品房居住是有經(jīng)濟能力的消費者的通常選擇。從實踐情況來看，在目前解決居住問題的渠道中，購買商品房發(fā)揮著非常重要的作用。這樣的現(xiàn)實說明，商品房固然自帶商品屬性，但同時又有鮮明的民生特征。而在大中城市，商品房價格高企，大多數(shù)消費者往往要終多半生之力或聚數(shù)家之財，才能付清購房款。對于為居住目的而購房的消費者而言，商品房可以說是生命健康之外的最重要的生存利益，其理應(yīng)優(yōu)于主要體現(xiàn)商業(yè)利益的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

至于非消費者以及投資購房者，房屋對其純屬商品，沒有民生屬性，與生存利益無關(guān)，其交房請求權(quán)屬于商業(yè)利益，沒有理由優(yōu)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。只有這樣，才能細(xì)致平衡商品房開發(fā)交易所涉及的利益關(guān)系，把制度帶來的負(fù)外部效用降至最低。

其實，無論是業(yè)已失效的2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第2條，還是2019年《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第126條，都基于“生存利益優(yōu)于商業(yè)利益”的法理，強調(diào)僅支付全部或大部分購房款的消費者才能得到特別優(yōu)待。《批復(fù)》第2條在既往規(guī)范基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確并優(yōu)化，既要求消費者以居住為目的，還要求付清全款，這樣能更好地平衡各方利益。

再次，優(yōu)先地位體現(xiàn)了“弱者應(yīng)得實質(zhì)保護(hù)”的法理。

民法典第4條把平等原則作為首要原則，足見民事主體地位平等的重要性。現(xiàn)實情況告訴我們，不是所有主體在民事活動都地位相同，一旦具體交易出現(xiàn)一方強而另一方弱的“一頭沉”，為了防止強者利用其信息優(yōu)勢或強勢地位在交易中霸凌弱者，“弱者應(yīng)得實質(zhì)保護(hù)”的法理就得以運用，以便落實平等原則，確保當(dāng)事人實質(zhì)平等。比如，格式條款的相對人弱勢，民法典第496條至498條就締結(jié)、效力、解釋等方面給予相對人傾斜保護(hù)。又如，房屋承租人弱勢，民法典第725條的買賣不破租賃、第734條的優(yōu)先承租權(quán)對其提供實質(zhì)保護(hù)。

同樣的，商品房消費者在商品房買賣關(guān)系中相比于開發(fā)企業(yè)是弱者自不待言，其相比于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人和抵押權(quán)人也是弱者，亟需實質(zhì)保護(hù)。在實踐中，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)人多是建筑企業(yè)，抵押權(quán)人多是金融機構(gòu)，它們與開發(fā)企業(yè)的交易數(shù)額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過某一消費者支付的購房款，為了確保債權(quán)實現(xiàn)，它們能采用風(fēng)險控制手段較多、能力較強，如在開發(fā)企業(yè)未按約定及時付款或還款時，可采用停工或拍賣地權(quán)等措施來及時止損。而消費者天然就置身于弱者地位，不僅在購房時須先付款，在購房后就開發(fā)企業(yè)能否交房，客觀上無法采用任何風(fēng)險控制措施，法律也未明確提供必要的保障手段。形象地說，消費者購房在很大程度上是在碰運氣，開發(fā)企業(yè)能否如期交房，只有天知道。在這種自生的“一頭沉”交易中，必須適用“弱者應(yīng)得實質(zhì)保護(hù)”的法理，對應(yīng)的合理機制就是優(yōu)先地位。

不僅如此，正因為商品房消費者弱勢，其付款購房的交易是一場自己不可控的“裸奔”，風(fēng)險極大，為了在樓盤徹底爛尾沒人接盤，交房請求權(quán)陷入履行不能時，防止其陷入掏了錢卻拿不到房的窘境，《批復(fù)》第3條也賦予購房款返還請求權(quán)以優(yōu)先地位。事實上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第21條第2款，當(dāng)商品房買賣合同因開發(fā)商遲延交付被解除后，購房人無需向銀行承擔(dān)還款責(zé)任，也體現(xiàn)了對購房人的特別保護(hù)，其與《批復(fù)》第3條一樣均體現(xiàn)了“弱者應(yīng)得實質(zhì)保護(hù)”的法理。

最后，優(yōu)先地位體現(xiàn)了“信賴保護(hù)”的法理。

現(xiàn)代化的城市社會是由陌生人和復(fù)雜信息組成的抽象社會，人與人之間存在信息偏差是常態(tài)，由此產(chǎn)生了陌生化和距離感，為了便于社會交往，減少信息成本，設(shè)立普遍認(rèn)可的可信媒介，如不動產(chǎn)登記等，就非常必要。在媒介通常可信，社會公眾也普遍信賴時，法律要保護(hù)這種信賴，即便該媒介因特別事由而出現(xiàn)信息錯誤，此即“信賴保護(hù)”法理。雖然表現(xiàn)出的制度構(gòu)造不同，但該法理在民法和行政法中均能適用。以不動產(chǎn)登記為例，它是國家建立的權(quán)利表征制度，有國家信譽的背書，在個別情況出現(xiàn)錯誤時，只要交易者善意，就能根據(jù)民法典第311條取得相應(yīng)的物權(quán)，而登記機構(gòu)也不能撤銷錯誤登記。

自我國房地產(chǎn)市場起步開始，為了引導(dǎo)和規(guī)范其發(fā)展，政府介入的程度很深。就商品房銷售而言，其雖然是開發(fā)企業(yè)的市場行為，但無論在發(fā)動還是在進(jìn)行，均離不開政府的作用。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《商品房銷售管理辦法》等規(guī)范性法律文件的要求，開發(fā)企業(yè)需在滿足取得預(yù)售許可證、辦理現(xiàn)售備案等特定要求后才能銷售；在銷售時，還要網(wǎng)簽備案。在現(xiàn)實中，政府部門允許開發(fā)企業(yè)銷售房屋并準(zhǔn)予網(wǎng)簽備案，是商品房消費者作出購房決策并支付房款的重要因素，政府部門在此成為消費者普遍高度信賴的媒介。盡管政府部門的這些行為無關(guān)抵押權(quán)登記，更無關(guān)建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)及其他權(quán)利，但消費者的普遍心理是既然政府允許開發(fā)企業(yè)賣房，并認(rèn)可自己與開發(fā)企業(yè)的交易，那這筆交易就是有保障的。在這種心理以及其他因素的疊加下，在購房前去查閱不動產(chǎn)登記簿以了解建設(shè)工程有無抵押權(quán)，去調(diào)查有無建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)或其他債權(quán)，是本就處于弱勢地位的消費者難以觸及的信息盲區(qū)。可以說，就現(xiàn)實情況來看，消費者基于對政府的合理信賴，不知有前述權(quán)利或認(rèn)為它們不影響將來自己取得房屋，是交易常態(tài)。在此情況下，“信賴保護(hù)”法理在一定程度上能支撐優(yōu)先地位。