審判實踐中，對于以集體所有土地為標的簽訂的用于商品住宅的房地產開發合同的效力問題，認識存在不一致。

最高法院民一庭2021年第34次主審法官會議討論認為：當事人以集體所有土地為標的簽訂的用于商品住宅的合資合作開發房地產合同，因違反法律、行政法規的強制性規定而無效。 

首先，《中華人民共和國城市房地產管理法》（2019年修正）第二條第三款規定：“本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 ”第九條規定：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。” 

其次，根據《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）第四十四條第一款規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。”以及第六十三條第一款規定：“土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。” 集體經營性建設用地限于工業、商業等經營性用途，商品住宅用地未納入集體經營性建設用地用途。 

由此可見，集體所有土地不能用于商品住宅的房地產開發，當事人約定以集體所有土地為標的簽訂的此類合資合作開發房地產合同，其約定因違反法律、行政法規的強制性規定而無效。

來源：最高法院民一庭、最高人民法院司法案例研究院