案號(hào)：上海市楊浦區(qū)人民法院（2023）滬0110民初11932號(hào)

外聘律師和評(píng)估公司并支付服務(wù)費(fèi)的決定，違反小區(qū)議事規(guī)則被撤銷

原告趙某某與被告上海市楊浦區(qū)控江新鳳城業(yè)主委員會(huì)業(yè)主撤銷權(quán)糾紛一案，楊浦區(qū)人民法院于2023年6月立案后，公開開庭進(jìn)行審理。

本案中，趙某某向法院提出訴訟請(qǐng)求：

1.撤銷被告在第五屆業(yè)委會(huì)成立后，被告未經(jīng)業(yè)主同意，擅自用全體業(yè)主資金支付律師費(fèi)的決定，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由被告承擔(dān)；

2.撤銷被告在第五屆業(yè)委會(huì)成立后，被告未經(jīng)業(yè)主同意，擅自用全體業(yè)主資金支付評(píng)估費(fèi)的決定，由此產(chǎn)生的費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由: 

新鳳城小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)在 2022 年 1 月份成立，2022 年 10 月18日，原告在樓棟公告欄看見(jiàn)新東原物業(yè)給業(yè)主的公開信，隨后在樓棟看見(jiàn)了業(yè)委會(huì)的公開聲明，得知被告在今年成立以來(lái)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自決定與律師事務(wù)所、評(píng)估咨詢公司簽訂了協(xié)議或合同。原告認(rèn)為，被告是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行的是法定的職責(zé)和業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。被告擅自與上述單位簽訂協(xié)議或合同并要求物業(yè)公司墊付相應(yīng)款項(xiàng)，后期從公共收益中支付，已超越了業(yè)委會(huì)的法定權(quán)限，且未經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)授權(quán)和同意，侵犯了原告和全體業(yè)主的權(quán)利。至于被告認(rèn)為因疫情原因選擇微信公告方式，對(duì)此原告無(wú)法認(rèn)同，其一，年紀(jì)較大的業(yè)主無(wú)法查看微信，其二，疫情期間完全可以在核酸檢測(cè)時(shí)發(fā)放選票。

法院認(rèn)定事實(shí)如下：

趙某某系新鳳城小區(qū)業(yè)主之一。2022年4月15日，上海新鳳城公眾號(hào)發(fā)布名為“第五屆業(yè)委會(huì)上半年工作計(jì)劃及進(jìn)度”表格，其上列明“如無(wú)業(yè)主律師，考慮外聘律師審閱修改意見(jiàn)”，進(jìn)度為滯后，沒(méi)有業(yè)主律師資源，2月底經(jīng)多方咨詢也沒(méi)外聘律師接受只做一規(guī)兩約修改這樣的工作。只能接受按月的咨詢服務(wù)?？紤]使用試用三個(gè)月律師服務(wù)，4000元/月，后續(xù)如果不適用則提出終止，如果繼續(xù)使用需按年支付。根據(jù)小區(qū)一規(guī)兩約，該項(xiàng)支出屬于業(yè)委會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，后續(xù)推送公示合同：名為“選聘物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估”，進(jìn)度為進(jìn)行，按 2月26 日業(yè)主代表會(huì)議上所溝通，專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估物業(yè)費(fèi)正在進(jìn)行評(píng)估，疫情延后了進(jìn)展此前此后，被告就“外聘律師、按 4000 元/月咨詢服務(wù)”“選聘物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估”未召開業(yè)主大會(huì)集體討論，也沒(méi)有組織小區(qū)業(yè)主就該事宜投票表決。

2022 年 10 月18 日，重慶新東原物業(yè)管理有限公司上海分公司向新鳳城全體業(yè)主出具《業(yè)主公開信》，信上具明業(yè)委會(huì)單方面聘請(qǐng)?jiān)u估公司出報(bào)告，相關(guān)專業(yè)資質(zhì)和費(fèi)用事項(xiàng)并未向全體業(yè)主公示，業(yè)委會(huì)單方面聘請(qǐng)律師事務(wù)所作為日常法律顧問(wèn)，但相關(guān)作用及費(fèi)用并未向全體業(yè)主公示等等。

2022 年 10 月20日,新鳳城小區(qū)第五屆業(yè)委會(huì)出具公開聲明。聲明具明業(yè)委會(huì)決定聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的目的是為了確保業(yè)委會(huì)工作開展合法、有序，聘請(qǐng)行為合法、合規(guī)，上屆業(yè)委會(huì)遺留的地鐵18號(hào)線借地的綠化未恢復(fù)，尾款未支付的問(wèn)題，在法律顧問(wèn)的工作下借地綠化已經(jīng)開始恢復(fù)綠地的準(zhǔn)備工作，18 號(hào)線公司尾款支付也已提上議事日程; 業(yè)委會(huì)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)評(píng)估之事，這是小區(qū)內(nèi)部自治管理之事，是按規(guī)約進(jìn)行的日常工作。

2022 年 11 月 28 日，上海真承物業(yè)管理有限公司代被告向上海篤誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司支付咨詢費(fèi) 25,000 元。2022 年12 月6 日，上海真承物業(yè)管理有限公司代被告向上海知誠(chéng)律師事務(wù)所支付律師費(fèi) 12,000 元。

2023年3月27日，上海新鳳城公眾號(hào)發(fā)布“托管物業(yè)更換公告”，言明新東原物業(yè)托管合同已于 2023 年 2 月 28 日到期，并將于 2023 年 3 月28 日退出物業(yè)托管服務(wù)，真承物業(yè)將在 2023 年3 月28 日進(jìn)場(chǎng)等等。

法院認(rèn)為：

本案中，雙方均確認(rèn)“外聘律師、按 4000 元/月咨詢服務(wù)”“選聘物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估”未召開業(yè)主大會(huì)集體討論，也沒(méi)有組織小區(qū)業(yè)主投票表決等法定程序，顯然違反法定程序，故原告起訴符合法律規(guī)定。另外，按《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)職責(zé)范圍包括審議決定委托專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理事項(xiàng)，故“外聘律師、按 4000 元/月咨詢服務(wù)”“選聘物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估”屬于民法典關(guān)于業(yè)主共同決定的其他重大事項(xiàng)范圍。

其二，本案中，被告認(rèn)為上述兩項(xiàng)決定系業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍，此系被告錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。鑒于被告所依據(jù)的《新鳳城小區(qū)管理規(guī)約》系對(duì)共用部分收益的使用進(jìn)行約定，并非業(yè)主委員會(huì)據(jù)此作出決定的依據(jù)。

其三，外聘律師、委托評(píng)估公司的決定雖系疫情封控期作出但不能違反《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定。綜上，被告作出的決定已侵害原告合法權(quán)益，原告提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴，未超過(guò)一年除斥期間，原告相關(guān)訴請(qǐng)，本院予以支持。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)行使的法律后果，鑒于外聘律師、第三方評(píng)估涉及案外人，本院不作處理。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條、第二百八十條、《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷上海市楊浦區(qū)控江新鳳城業(yè)主委員于 2022年4月15日微信公告的關(guān)于“外聘律師、按 4,000 元/月咨詢服務(wù)”的決定；

二、撤銷上海市楊浦區(qū)控江新鳳城業(yè)主委員于 2022 年 4月15日微信公告的關(guān)于“選聘物業(yè)費(fèi)第三方評(píng)估”的決定。

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