相較于其他民事合同關系，房屋租賃合同具有履行期限長、權利義務關系復雜等特點。基于特殊的價值考量，立法還規定了最長期限限制、“買賣不破租賃”等制度。本文旨在梳理房屋租賃合同效力的審查要點，尤其是一些有別于一般民事合同的特殊審查要點，為從事房地產審判實務的法官提供參考。
審查要點一締約主體
一、對締約主體民事行為能力的審查
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百四十四條規定，“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”因此，不滿八周歲的未成年人以及不能辨認自己行為的八周歲以上自然人簽訂的房屋租賃合同，應當認定為無效。
《民法典》第一百四十五條第一款規定，“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效；實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。”鑒于房屋租賃合同系雙務合同，訂立房屋租賃合同也明顯不屬于與限制民事行為能力人年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為，在未經法定代理人同意或事后追認的情況下，限制行為能力人訂立的房屋租賃合同也應當認定為無效。
當然，實踐中也存在法定代理人對簽約事實知情且同意、但故意利用締約人的行為能力瑕疵，惡意主張合同無效的情況。具體案件中，應結合締約背景、交易目的、締約過程、合同履行情況等判斷法定代理人是否知情且同意，進而準確認定合同效力。
二、對締約主體出租權限的審查
出租人即便不具備出租房屋的權利，原則上也不影響房屋租賃合同的效力。若因出租人以外的權利人主張權利導致合同無法履行的，承租人可以解除合同并要求出租人承擔違約責任。
實踐中，締約主體出租權限的常見瑕疵主要包括以下幾類：
1. 房屋部分共有人對外出租
部分共有人未經其他共有人同意擅自對外出租房屋，租賃合同對不同意出租的共有人不發生法律效力。當然，實踐中也要注意審查其他共有人是否存在雖然未在合同上簽字，但對簽約事實知情且同意的情況，有效規制出租人惡意違約損害承租人合法權益。
2. 承租人未經出租人同意對外轉租
2009年《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮房屋租賃合同司法解釋》）第十六條第一款規定，“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。” 據此，曾有觀點認為根據前述條文的反向理解，承租人未經出租人同意對外簽訂的轉租合同無效，也有觀點認為效力待定。
《民法典》第七百一十八條吸收并修正了前述條文，不再使用“認定轉租合同無效”的表述，規定“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租”，修訂后的《城鎮房屋租賃合同司法解釋》也刪除了前述規定，徹底消弭了前述爭議。
據此，不論是《民法典》實施前還是實施后，承租人未經出租人同意對外訂立的轉租合同，均應認定為有效合同（即便《民法典》實施之前存在效力爭議，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第八條，《民法典》實施前承租人未經出租人同意對外訂立的轉租合同，也應認定為有效合同），只不過對出租人不產生法律約束力，且出租人有權解除租賃合同。出租人解除合同的，次承租人可以解除轉租合同并要求承租人承擔違約責任。
3. 租賃過程中出租人喪失房屋所有權
《民法典》第七百二十五條規定，“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”據此，租賃期間出租人喪失房屋所有權的，房屋租賃合同仍然有效。
承租人的租賃權是否可以對抗房屋所有權的繼受人，依照《民法典》第四百零五條、《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第十四條的規定，應結合租賃權是否在先設定、承租人是否實際占有、當事人是否另有約定等進行判斷。
例如，出租人設定抵押權在先、簽訂房屋租賃合同在后，或者簽訂房屋租賃合同在先但并未實際轉移占有、后設定房屋抵押權，因抵押權人行使抵押權導致房屋所有權發生變動的，承租人的權利不得對抗基于抵押權實現取得權利的繼受人。
又如，房屋已被依法查封后簽訂房屋租賃合同，承租人的權利也不得對抗基于執行行為取得權利的繼受人。承租人的租賃權無法對抗房屋權利繼受人導致房屋被收回的，承租人可以解除合同并要求出租人承擔違約責任。
三、對締約代理權限的審查
代理行為包括委托代理和法定代理。關于委托代理，《民法典》第一百七十一條第一款和第一百七十二條規定了無權代理、表見代理等情況下房屋租賃合同效力的認定依據，在此不作展開。
實踐中，另有一些涉及代理權限瑕疵的特殊情形，主要包括以下幾類：
1. 冒名出租行為
法理上，冒名出租行為一般準用無權代理制度予以調整。
首先，若被冒名人對冒名人的出租行為予以追認，則房屋租賃合同原則上亦屬有效合同。參照《民法典》第五百零三條規定，被冒名人已經開始履行合同義務或者接受承租人履行的，也視為對合同的追認。
其次，若被冒名人未予追認，應判斷是否構成表見代理。若冒名人確實具備足以使承租人產生信賴的權利外觀且被冒名人存在可歸責性時，房屋租賃合同原則上有效并直接約束承租人和被冒名人。
最后，若被冒名人未予追認，亦不構成表見代理，冒名人和承租人簽訂的房屋租賃合同對被冒名人無法律約束力。此時，參照《民法典》第一百七十一條第三、四款的規定，承租人可以要求冒名人承擔法定責任。
2. 監護人出租被監護人的房屋
監護人代替被監護人從事民事法律行為，屬于法定代理范疇。《民法典》在“代理”一章中僅將無權代理規定于“委托代理”一節，未對法定代理作出相應規定。但實踐中也存在法定代理框架下發生無權代理的可能性，比如監護人資格被終止后實施的代理行為等。此時，一般也應當準用“委托代理”一節的相關規定判斷合同效力。
審查要點二意思表示
一、對通謀虛偽行為的審查
《民法典》第一百四十六條規定，“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。”通謀虛偽行為可能是無隱藏行為的單層結構，也可能是同時存在偽裝行為和隱藏行為的雙層結構。司法實踐中應當認定偽裝行為無效，并另行依法認定隱藏行為的法律效力。
實踐中，要注意審查房屋租賃合同雙方是否存在通謀虛偽意思表示。例如，一些依政策被限制交易的房屋、土地或車位的權利人，往往會選擇與相對方以簽訂一次性付清巨額租金、到期即續的超長期限的房屋租賃合同，達到規避政策完成轉讓的目的。如果經審查后發現雙方的真實意思表示確為買賣，應否定房屋租賃合同的效力，并結合實際情況認定作為隱藏行為的房屋買賣合同的效力。
二、對惡意串通損害他人利益行為的審查
《民法典》第一百五十四條規定，“行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。”如果房屋租賃合同締約雙方之間相互勾連，以簽訂合同的形式不正當損害他人合法權益，應認定合同無效。
例如，公司股東和第三方串通，通過虛構公司和第三方之間的房屋租賃合同，以償付租金的名義轉移公司資產，損害公司其他股東和債權人的利益，該合同應當認定無效。
又如，作為被執行人的房屋產權人與承租人倒簽房屋租賃合同時間，虛構在先的租賃債權意圖對抗執行，損害申請執行人的利益，該合同也應當認定無效。
對于惡意串通損害他人利益的行為，在審判實踐中應注意結合合同磋商、簽訂和履行情況、交易模式、當事人之間的溝通記錄、標的物轉移占有和使用情況等謹慎審查判斷。
審查要點三租賃標的
一、對租賃標的物是否屬于違法建筑的審查
根據《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第二條、第三條規定，當事人就未取得規劃許可證或未按規劃建設的房屋、未經批準、未按照批準內容建設或超過使用期限的臨時建筑簽訂的房屋租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前，當事人完成相關審批手續的，可以補正合同效力。
實踐中比較特殊的情形是出租人對合法建筑分割后進行出租。如果租賃房屋的分割已經在實質上構成改變規劃設計，則合同應認定為無效。另需指出的是，判斷房屋是否未按規劃建設，不以房屋實際經過竣工驗收為必要條件。
二、對租賃標的物是否符合使用條件的審查
1. 未通過消防驗收的建筑
《中華人民共和國消防法》第十三條第三款規定，“依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。”該規定屬于典型的不導致合同無效的規定。但是，依照《民法典》第七百二十四條第三項規定，出租人提供的租賃物違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定，致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同。
2. 存在結構隱患的危房
住建部《商品房屋租賃管理辦法》第六條第二項規定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租。前述規定僅為部門規章，不能作為認定合同效力的直接依據。對于存在結構隱患的危房，一般不影響房屋租賃合同的效力。
當然，對于出租存在嚴重結構隱患甚至存在坍塌風險的危房的行為，確實可能對社會公共利益產生顯著的負面影響，是否絕對不影響合同效力，還應在個案中謹慎判斷處理。
三、對租賃標的物違反用途的審查
住建部《商品房屋租賃管理辦法》第六條第三項規定，違反規定改變使用性質的房屋不得出租。前述規定僅為部門規章，不能作為認定合同效力的直接依據。對于改變房屋用途出租的行為，不應輕易否定合同效力。
但是對于一些特殊性質的房屋，如果擅自改變用途出租營利，仍應對合同效力作出否定性評價。
例如，對于出租人將劃撥土地上房屋對外出租營利的行為，應該區分土地使用權人的類別進行處理：若劃撥土地使用權屬于一般的公司、企業、其他組織和個人，且房屋取得合法權屬證書的，應認定房屋租賃合同有效，但出租人應根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十六條之規定，將租金中所包含的土地收益上繳國家；若劃撥土地使用權屬于國家行政機關、司法機關等具有國家公權力性質的單位，出租此類劃撥土地上的房屋作經營用途的，房屋租賃合同因違背公序良俗而無效。
又如，對于出租人將經適房對外出租營利的行為，考慮到經適房是政府提供政策優惠、限定套型面積和銷售價格、按照合理標準建設、面向城市低收入住房困難家庭供應、具有保障性質的政策性住房，相關房屋租賃合同構成利用公共資源謀取個人利益，因違背公序良俗而無效。
審查要點四租賃期限
一、租賃期限有無超過法定最長期限
《民法典》第七百零五條規定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效”。
需注意的是，實踐中有當事人試圖以“租賃期限為20年，到期后自動續期20年”等約定規避法律對租賃合同最長期限的限制。此類自動續期的約定無效，20年租賃期限到期后，雙方形成不定期租賃合同關系。
二、轉租期限是否超過租賃期限
在承租人對外轉租的情況下，轉租合同約定的租賃期限超過租賃合同約定的租賃期限時是否有效，應當注意規范的變化。2009 年《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第十五條規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。”修訂后的《城鎮房屋租賃合同司法解釋》已經刪除了前述規定。
《民法典》第七百一十七條規定，“承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。”
據此，《民法典》實施后，轉租期限超過租賃期限的約定仍為有效，只是對出租人不發生法律效力。若出租人選擇租賃合同到期后收回房屋，次承租人可以解除合同并要求承租人承擔違約責任。
結語
準確認定房屋租賃合同效力，是辦好房屋租賃合同糾紛的第一步。法官應當依法秉持促進交易、保護合同雙方合法權利、維護房地產租賃市場秩序的理念，在全面聽取各方當事人意見的基礎上，從締約主體、意思表示、租賃標的、租賃期限等維度出發，全面審查影響房屋租賃合同效力的關鍵要素，實現“三個效果”的有機統一。
來源：“上海高院”公眾號
作者：金紹奇，法學博士。現任上海市松江區人民法院黨組成員、副院長，三級高級法官
暨秉恒，法學碩士。現任上海市松江區人民法院民事審判庭副庭長、一級法官
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