本文節(jié)選自《最高人民法院第六巡回法庭裁判規(guī)則》

1、買受人對案涉房屋的民事權(quán)益能否對抗第三人的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)？

答：案外人執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵實(shí)體問題在于比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類型民事權(quán)益的效力順位。原則上，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，法律規(guī)定的特殊債權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，登記成立在先的物權(quán)優(yōu)先于在后的物權(quán)。由于民事權(quán)利體系和類型較為復(fù)雜，且可能以不同形態(tài)出現(xiàn)，故需要根據(jù)具體案情確定民事權(quán)利類型，并進(jìn)行效力優(yōu)先性比較?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條和第29條則分別規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人權(quán)益和商品房消費(fèi)者買受人權(quán)益與強(qiáng)制執(zhí)行的金錢債權(quán)的效力關(guān)系。第29條是第28條規(guī)定的特殊情形，當(dāng)事人可以選擇適用或者一并適用這兩條規(guī)定以排除金錢債權(quán)的執(zhí)行?；诒Ｗo(hù)消費(fèi)者居住權(quán)益的特殊價值，就實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言，商品房消費(fèi)者買受人權(quán)益最優(yōu)，工程價款優(yōu)先權(quán)次之；一般不動產(chǎn)買受人的權(quán)益雖被賦予"物權(quán)"名義，但畢竟不是既得物權(quán)，其性質(zhì)上屬于特殊債權(quán)請求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于工程價款優(yōu)先權(quán)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第27條規(guī)定的“除外”情形，應(yīng)當(dāng)包括第29條規(guī)定情形，但是否包括第28條規(guī)定認(rèn)識并不統(tǒng)一。鑒于第28條規(guī)定的條件過于寬泛，情形過于復(fù)雜，具體案件事實(shí)差異大，對符合第28條規(guī)定條件的案外人，既不能簡單地一律認(rèn)定可以排除擔(dān)保物權(quán)，也不能"一刀切"地認(rèn)為一律不能排除擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行。在當(dāng)事人主張符合第28條規(guī)定條件以對抗擔(dān)保物權(quán)時，還應(yīng)當(dāng)綜合考慮權(quán)利的成立先后、在后權(quán)利人是否善意、交易風(fēng)險控制成本、交易安全的維護(hù)以及各方利益平衡等其他相關(guān)因素，判斷是否能夠?qū)箵?dān)保物權(quán)的執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》已于2023年4月20日起施行，《批復(fù)》明確了在商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中，在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房買受人的價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。該《批復(fù)》在“爛尾樓盤”引發(fā)的糾紛中，調(diào)整了買受人價款返還債權(quán)的優(yōu)先順位，對問題1的答復(fù)進(jìn)行了補(bǔ)充。

2、抵押人以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，案外人能否以其系地上建筑物所有權(quán)人為由排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行？

答：《民法典》第397條明確規(guī)定了房地一體抵押原則，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定對設(shè)定抵押的土地使用權(quán)的地上建筑物一并抵押，案外人不能以其系地上建筑物所有權(quán)人為由阻卻人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。同時，根據(jù)《民法典》第417條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。案外人在土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)后續(xù)建造的建筑物等設(shè)施，對該部分不動產(chǎn)享有物權(quán)，并不屬于抵押財產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定的抵押房地一體處分原則其仍不能以此為由排除對建筑物的執(zhí)行處分，但依法可參與執(zhí)行分配程序、優(yōu)先取得續(xù)建建筑物的價款。

3、房屋買受人為辦理房屋過戶登記手續(xù)而注銷抵押登記后，其轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)能否排除該房屋出賣人的債權(quán)人對該房屋的執(zhí)行？

答：房屋的買受人按照與出賣人之間的約定，代出賣人清償了該房屋上的抵押債權(quán)后，依法取得了主債權(quán)人對案涉房屋的抵押權(quán)，且無須辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。按照法律規(guī)定，在辦理案涉房屋過戶登記時應(yīng)先注銷抵押權(quán)登記，才能辦理房屋所有權(quán)變更登記。買受人為將房屋所有權(quán)登記到其名下，在辦理過戶登記過程中，申請將抵押權(quán)注銷登記后，出賣人的普通金錢債權(quán)人申請執(zhí)行法院查封了案涉房屋，導(dǎo)致房屋所有權(quán)無法過戶到買受人名下。買受人申請抵押權(quán)注銷登記，是行使抵押權(quán)的滌除權(quán)的行為，目的是取得抵押房屋的所有權(quán)，并不是放棄抵押權(quán)，因此，不能認(rèn)定買受人因抵押權(quán)注銷登記而喪失了抵押權(quán)利。買受人之轉(zhuǎn)移案涉房屋所有權(quán)的請求權(quán)，基于其對案涉房屋的抵押權(quán)之優(yōu)先效力，相較于普通金錢債權(quán)對案涉房屋的清償請求權(quán)，應(yīng)優(yōu)先受到保護(hù)。因此，對買受人在抵押權(quán)之范圍內(nèi)排除金錢債權(quán)之強(qiáng)制執(zhí)行的主張，人民法院應(yīng)予支持。

4、被拆遷人對補(bǔ)償房屋享有的民事權(quán)益能否排除拆遷人的普通債權(quán)人對該房屋的執(zhí)行？

答：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第21條第1款規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人將被拆遷人的房屋拆除，將其自行建造或購買的房屋作為對被拆遷人的補(bǔ)償，同時對被拆遷房屋的評估價與所調(diào)換房屋的市場差價進(jìn)行差價結(jié)算，多退少補(bǔ)，稱為產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人以喪失原有被拆遷房屋所有權(quán)為對價，取得補(bǔ)償房屋之權(quán)利，為產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，實(shí)系特定房屋的互易合同?；ヒ缀贤腔ヒ兹酥g相互交換標(biāo)的物，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同。該產(chǎn)權(quán)調(diào)換互易合同的法律后果是，被拆遷人喪失了原有房屋，取得了補(bǔ)償房屋的所有權(quán)；拆遷人獲得了被拆遷房屋的權(quán)利，通過拆除再建獲得權(quán)利。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式有利于實(shí)現(xiàn)社會公共利益，以及拆遷人、被拆遷人的個體利益，故被拆遷人對補(bǔ)償房屋的權(quán)利有加以特殊保護(hù)之必要。在拆遷法律關(guān)系中，拆遷人較之被拆遷人在經(jīng)濟(jì)地位、參與拆遷的主動性上均占有優(yōu)勢，且被拆遷人喪失房屋所有權(quán)后，取得的是期待權(quán)，期待權(quán)能否實(shí)現(xiàn)直接影響被拆遷人的基本居住權(quán)利。在明確約定了補(bǔ)償安置房屋的位置、用途的情況下，補(bǔ)償安置房屋已特定，采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的被拆遷人所享有的債權(quán)應(yīng)為特種債權(quán)，有優(yōu)先效力，足以對抗一般債權(quán)人。

來源：《最高人民法院第六巡回法庭裁判規(guī)則》