業主購買小區車位，
因尚未辦理過戶手續，
車位仍登記在開發商名下。
后開發商涉訴，
車位被司法查封，
業主該如何維權？
能否阻止車位被拍賣？
案情回顧
2019年，蔡先生全款購買了小區內一車位。
2021年起，蔡先生開始使用車位
并按時支付服務費。
2022年，蔡先生欲與開發商
就車位簽訂網簽合同，
但因小區的施工單位起訴開發商，
要求開發商支付拖欠的工程款
并申請財產保全，
導致車位被查封，
蔡先生未能將該車位登記至自己名下。
在開發商與施工單位的糾紛中，
法院判決施工單位
可對工程價款行使優先受償權。
施工單位后向法院申請執行，
請求拍賣車位以清償開發商欠付的工程款，
蔡先生就車位提出執行異議。
法院經審查，
裁定中止對該車位的執行。
施工單位不服該裁定，
向法院提起訴訟，
認為蔡先生作為商品房買受人，
無權阻止法院拍賣該車位。
人民法院經審理認為，
車位屬于商品房所提供居住功能的
必要延伸和拓展，
具有保障業主基本居住權益的屬性。
在法院查封前，
蔡先生已就車位簽訂書面買賣合同、
支付全部價款、
并實際占有、使用車位，
蔡先生名下除車位所在小區的一套房屋外
無其他居住房屋，
該車位為蔡先生在該小區內
購買的唯一車位。
盡管施工單位所施工的工程范圍
包含蔡先生購買的車位，
但蔡先生對車位享有的民事權益
可以排除執行。
最終，法院判決
駁回施工單位的訴訟請求。
施工單位不服，提起上訴，
二審法院駁回上訴，維持原判。
法官說法
上海市松江區人民法院執行裁判庭法官張惠萍：
一、依法認定車位屬性，保障消費者合法權益
《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確規定，商品房消費者主張的房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權和其他債權。本案中，業主購買車位后，未及時辦理過戶登記手續，但業主認為自己對該車位已經享有物權期待權，不能因開發商涉訴而被司法拍賣。而開發商的債權人即施工單位卻認為該車位仍登記在開發商名下且施工范圍包括該車位，從而主張享有建設工程價款優先受償權。本案的爭議焦點在于認定車位交付請求權與建設工程價款優先受償權的順位關系問題，即哪一方的權益應優先保護。
小區車位與住宅具有密不可分的主從關系。相對住宅而言，車位具有一定的附屬性和非獨立性。根據相關規定，本市業主所購車位的權屬只能記載在業主的不動產權證書內，而不予單獨核發不動產權屬證書。即車位雖不同于居住的商品房，但依附于商品房而存在，車位在性質上屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，同樣具有保障業主基本居住權益的屬性。
因此，如車位系商品房的配套設施，符合居住功能的必要延伸的屬性時，商品房消費者的交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。
二、購買車位要“留心眼”，合法維權需有效舉證
如今，家庭中購買兩輛以上私家車的情況并不少見，但買受人購買車位時需注意小區的車位比。買受人在小區購買多個車位的情況下，將可能無法排除執行。
在購買車位時，買受人也需要提前查看車位是否已存在抵押、查封等情形。若在辦理車位過戶登記手續過程中，發現車位存在查封等情形，則需要業主舉證證明在司法查封前已經簽訂合法有效的書面合同、支付款項并實際占有、使用車位，且該車位系家庭戶名下作為小區業主購買的唯一一個車位等事實。
代表點評
上海市人大代表，松江區新浜鎮社會事業發展辦公室科員曹程麗：
隨著城市化進程的發展，家庭汽車逐漸普及，車位的使用價值和商業價值也隨之提升。業主購買的車位尚未過戶，因開發商涉訴被司法查封的情形已不少見，能否排除執行，影響著眾多消費者利益。
《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確了商品房消費者主張的房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權等債權。本案將符合法律規定的車位消費者也納入了涵攝范圍，對認定車位消費者的車位交付請求權與建設工程價款優先受償權的權利順位，具有參考價值。
本案充分發揮了人民法院作為國家司法機關，服務保障大局的職能作用，通過司法裁判積極回應老百姓密切關注的民生問題，有力保護了消費者利益。
法條鏈接
一、《中華人民共和國民法典》
第二百七十六條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
二、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
三、《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》
二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。
來源：上海高院公眾號
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