《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。”該條規(guī)定將優(yōu)先承租權(quán)上升至法定權(quán)利層面，在保護(hù)承租人權(quán)益、維護(hù)租賃市場秩序、保障人民群眾居住安定等方面極具意義。鑒于社會(huì)生活中案件情況復(fù)雜多樣，司法實(shí)踐中，如何認(rèn)定法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件，是使該項(xiàng)權(quán)利落到實(shí)處的關(guān)鍵。筆者嘗試結(jié)合既有裁判規(guī)則，對該問題作一探討。

 

房屋租賃合同關(guān)系需合法有效

 

出租人與承租人之間需存在合法有效的房屋租賃合同關(guān)系，且租賃期限在2021年1月1日后屆滿。

 

一方面，“租賃期限屆滿”系該條文的明確規(guī)定，排除了合同無效、被撤銷、提前解除等情形。作為一項(xiàng)法定權(quán)利，租賃合同關(guān)系的合法有效，是優(yōu)先承租權(quán)的行權(quán)基礎(chǔ)、應(yīng)有之義。若租賃房屋系違法建筑，該租賃合同關(guān)系本身無效，優(yōu)先承租權(quán)便無從談起。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，出于對租賃合同雙方是否已建立良好信賴基礎(chǔ)的考量，認(rèn)為該合法有效的租賃關(guān)系應(yīng)為一年或兩年以上，對此，筆者認(rèn)為，關(guān)于租賃期限的約定，系締約時(shí)雙方意思表示一致的結(jié)果，可能是當(dāng)時(shí)某些特殊因素所致，如僅將優(yōu)先承租權(quán)賦予長期租賃合同關(guān)系的承租人，則可能為規(guī)避優(yōu)先承租權(quán)提供機(jī)會(huì)，不利于平衡各方利益，且易使優(yōu)先承租權(quán)淪為空談。

 

另一方面，基于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第二十一條規(guī)定，租賃期限在2021年1月1日后屆滿的，承租人方可主張法定優(yōu)先承租權(quán)。

 

出租人需有繼續(xù)出租之意愿

 

意思表示是法律行為不可或缺之要素，合同行為作為最普遍的民事法律行為，各方達(dá)成合意，且滿足其他構(gòu)成要件的情況下合同成立、生效。出租人作為權(quán)利人，對其所有的房屋是否出租擁有自主決定權(quán)，因而優(yōu)先承租權(quán)的行使，須以出租人在租賃期限屆滿后仍有繼續(xù)出租之意愿為前提，如出現(xiàn)出租人欲收回自用，或租賃房屋已被納入征收范圍等情形，優(yōu)先承租權(quán)則無行使可能。但鑒于該要件具有極強(qiáng)的主觀色彩，且容易發(fā)生變動(dòng)，涉訴案件中，舉證責(zé)任的分配、舉證高度的認(rèn)定是審查該要件的關(guān)鍵。

 

筆者認(rèn)為，基于民事訴訟誰主張、誰舉證的基本原則，承租人仍對出租人是否有出租意愿負(fù)有舉證責(zé)任，同時(shí)法院可對出租人是否進(jìn)行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、出租間隔時(shí)間等因素予以綜合考量。如在某服飾公司與某大廈公司房屋租賃合同糾紛案中，二審法院認(rèn)為，涉案場地租賃合同到期前，某大廈公司將涉案場地不再對外出租函告某服飾公司，經(jīng)過某大廈公司舉證證明，涉案場地至審理時(shí)仍未出租，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，雙方租賃合同屆滿時(shí)，某大廈公司就涉案場地并無意愿繼續(xù)出租，并已在雙方租賃合同到期前予以告知；僅以收取案外人意向金的行為并不足以認(rèn)定某大廈公司在涉案場地租賃合同到期時(shí)仍存在繼續(xù)出租的意愿，并進(jìn)而侵害某服飾公司的優(yōu)先承租權(quán)，故對一審法院認(rèn)定某大廈公司存在繼續(xù)出租的意愿，意欲與他人簽訂案涉場地租賃合同，侵害了某服飾公司的優(yōu)先承租權(quán)的認(rèn)定予以糾正。

 

若出租人以正當(dāng)理由阻卻承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，后又在短期內(nèi)另行出租的，承租人仍有權(quán)以優(yōu)先承租權(quán)受侵害為由提起訴訟，此時(shí)則要求出租人對另行出租的緣由予以舉證，并作出合理解釋。

 

承租人需滿足“同等條件”

 

同等條件的要求體現(xiàn)了立法者利益平衡的價(jià)值理念，即對承租人予以適當(dāng)傾斜保護(hù)的同時(shí)，不能排除出租人出租房屋以追求利益的權(quán)利，該要件是體現(xiàn)利益平衡、維護(hù)租賃市場秩序、實(shí)現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)設(shè)立初衷的關(guān)鍵，亦是司法實(shí)踐中類案審理主要的爭議焦點(diǎn)。“同等條件”一詞，在我國民事法律中并不少見，如按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、承租人優(yōu)先購買權(quán)、職務(wù)技術(shù)成果完成人優(yōu)先受讓權(quán)、股東優(yōu)先購買權(quán)中均有同等條件之要求。而在按份共有人優(yōu)先購買權(quán)中，同等條件主要指轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素，在股東優(yōu)先購買權(quán)中，同等條件主要指股權(quán)的數(shù)量、價(jià)格、支付方式及期限等因素。筆者認(rèn)為，在相關(guān)司法解釋未對優(yōu)先承租權(quán)同等條件作出進(jìn)一步釋明之前，租金、支付方式、租期、租賃面積等因素均有重要參考意義。

 

但優(yōu)先購買權(quán)、優(yōu)先受讓權(quán)均發(fā)生在買賣合同關(guān)系當(dāng)中，相較而言，房屋租賃合同作為典型的繼續(xù)性合同，其同等條件的認(rèn)定則更為復(fù)雜多變，商業(yè)租賃中的免租期、租金遞增、租賃用途、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任等條款，住房租賃中是否飼養(yǎng)寵物、改變房屋結(jié)構(gòu)等均可能成為“條件”，承租人既往的履約情況、商業(yè)租賃承租人經(jīng)營狀況等亦會(huì)影響合同的訂立、履行。

 

結(jié)合上述分析，筆者認(rèn)為，司法實(shí)踐中對于優(yōu)先承租權(quán)同等條件的認(rèn)定，可從“相對同等”原則出發(fā)，以租賃面積、租金、支付方式、租期等合同條款為基礎(chǔ)，區(qū)分住房租賃、商業(yè)租賃中的重要影響因素，同時(shí)結(jié)合承租人是否曾有嚴(yán)重違約行為綜合考量，以實(shí)現(xiàn)意思自治和公共標(biāo)準(zhǔn)的平衡，通過司法裁判傳遞誠實(shí)信用的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。此外，另有觀點(diǎn)認(rèn)為出租人已與第三人簽署租賃合同亦應(yīng)作為承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使條件，筆者認(rèn)為此限定缺乏必要性、合理性，且導(dǎo)致糾紛更為繁雜、訴訟成本增加，更不利于交易的穩(wěn)定。

 

作者系上海市靜安區(qū)人民法院法官，首發(fā)于上海法治報(bào)