重慶市高級人民法院從全市法院近兩年審理的房屋買賣合同糾紛案件中，篩選出了九個具有一定代表性的典型案例。

案例一

劉某與重慶市某房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

典型意義

房地產交易中，出賣人與買受人為規避繳納稅費義務，采取簽訂“陰陽合同”方式，以約定低價房款的“陽合同”辦理過戶手續，實際按照約定高價房款的“陰合同”履行權利義務。此類行為不僅給交易雙方帶來巨大的風險隱患，也違反國家稅收征管制度，損害國家稅收利益。本案中，人民法院查明買賣雙方真實交易價格后，向相關稅務部門發送司法建議，稅務部門已根據建議依法追繳稅款，并就類似問題開展專項清查。本案裁判切實發揮人民法院能動司法參與社會治理的功能，警示當事人正確認識訂立“陰陽合同”產生的交易風險，助力推動建立合法交易、誠信履約的市場秩序。
基本案情

2015年3月18日，劉某與某房地產公司簽訂《房屋訂購協議》，約定劉某向某房地產公司購買案涉五套房屋，總房款1100萬元。2015年5月8日，劉某就案涉房屋分別以其個人和他人名義與某房地產公司簽訂五份《重慶市商品房買賣合同》，總房款5960420元。劉某支付購房款后，產權登記手續辦理完畢。其后，劉某以雙方已通過《重慶市商品房買賣合同》的約定改變了《房屋訂購協議》中的總價款為由訴至法院，請求判令某房地產公司退還超額支付的購房款。某房地產公司辯稱，《重慶市商品房買賣合同》僅是為辦理產權登記簽訂，價款約定系出于稅費考慮而隨意低價書寫，并非當事人真實意思表示。
法院裁判

人民法院經審理認為，本案的爭議焦點為案涉房屋的真實成交價格是1100萬元還是5960420元。《重慶市商品房買賣合同》與《房屋訂購協議》簽訂時間僅相隔50余天，價格降幅達45.81%，劉某并未提供任何證據證明雙方經過磋商談判等過程對原價款1100萬元進行了變更。若案涉房屋總價為5960420元，對應單價為4372.53元/平方米，則與某房地產公司同時期同地段房屋交易價格差距較大。因此，《重慶市商品房買賣合同》載明的合同價款并非當事人真實意思表示，案涉房屋成交價格應為1100萬元。遂判決駁回劉某的訴訟請求。


案例二

李某某、夏某某與重慶某實業有限公司商品房預售合同糾紛案

典型意義

商品房銷售過程中，開發商與購房人在《重慶市商品房買賣合同》示范文本條款外另行簽訂補充協議對雙方權利義務予以調整的情況本屬常見，但若調整后雙方權利義務過度失衡，則有違公平原則。本案中，開發商通過補充協議中的格式條款，排除、不合理限制購房人的主要權利，但對自身權利未作對等排除或者限制，應認定開發商沒有遵循公平原則確定雙方之間的權利和義務。人民法院依法認定該格式條款無效，有助于引導開發商公平擬定格式條款內容，對規范開發商銷售行為、平等保護購房人和開發商的合法權益，具有積極作用。
基本案情

2020年6月11日，李某某、夏某某與某實業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：李某某、夏某某購買某實業公司開發的商品房，逾期交房超過30日后李某某、夏某某有權解除合同。雙方同時簽訂《補充協議》，約定：如李某某、夏某某逾期付款超過30日，某實業公司有權解除合同；如某實業公司逾期交房，李某某、夏某某放棄解除合同的權利；如出現約定的購房人有權解除合同的事由，某實業公司自該事由發生之日起15日內未收到書面解除合同通知的，視為李某某、夏某某放棄解除權及責任追究權。合同簽訂后，李某某、夏某某依約支付購房款，但某實業公司未按期交房。2020年12月2日，李某某、夏某某發出《律師函》，以某實業公司逾期交房為由要求解除合同，某實業公司未予同意。李某某、夏某某遂訴至法院，請求判令確認《重慶市商品房買賣合同》已解除、某實業公司退還購房款。

法院裁判

人民法院經審理認為，《補充協議》系開發商為了重復使用而預先擬定的在訂立合同時未與對方協商的格式合同，該協議約定李某某、夏某某逾期付款時，某實業公司享有合同解除權，而某實業公司逾期交房時，李某某、夏某某放棄合同解除權，明顯排除了購房人的主要權利，應屬無效；該協議約定李某某、夏某某合同解除權行使期限為15日，而對某實業公司并無相應限制，且前述15日與法定的一年解除權行使期限相距甚遠，亦與催告后三個月合同解除權行使期限存在較大差距，屬于不合理限制購房人主要權利，亦屬無效。李某某、夏某某是否享有解除權仍應根據《重慶市商品房買賣合同》相關約定加以判斷，某實業公司逾期交房，李某某、夏某某享有合同解除權。遂判決確認《重慶市商品房買賣合同》解除、某實業公司退還李某某、夏某某已付購房款等。

案例三

劉某與重慶市某旅游開發有限公司商品房預售合同糾紛案

典型意義

商品房銷售過程中，開發商向購房人承諾以免收一定期間物業費的方式提供價格優惠，系開發商常用營銷手段，對促成商品房買賣合同的訂立具有重要作用。開發商與其選定的提供前期物業服務的物業服務企業屬于相互獨立的民事主體，其雖無權代表物業服務企業作出免予收取物業費的承諾，但該承諾應視為開發商自愿承擔購房人一定期間物業費的意思表示，對開發商具有約束力，開發商應當遵循誠信原則履行相應義務。本案中，人民法院依法判決開發商對因不履行承諾而給購房人造成的物業費損失承擔賠償責任，對引導開發商全面履行合同義務、推動構建誠信有序的商品房交易市場秩序具有積極意義。
基本案情

2020年10月8日，劉某與某旅游公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定由劉某購買某旅游公司開發建設的商品房。同日，某旅游公司出具《免收物業管理費承諾函》，承諾對劉某購買房屋免予收取三年物業費。合同簽訂后，劉某支付全部房屋價款。2021年10月17日，劉某接到物業服務企業催繳物業費的通知。2021年12月23日，劉某按照前期物業服務合同繳納物業費。劉某認為，某旅游公司在售房時以書面方式承諾免收三年物業費，交房后卻未履行相關義務，遂起訴請求判令某旅游公司賠償其物業費損失。
法院裁判

人民法院經審理認為，某旅游公司作為案涉商品房的開發商，在與劉某訂立商品房預售合同的當日向劉某出具《免收物業管理費承諾函》，該承諾函與雙方能夠訂立商品房預售合同存在密切關系，且系某旅游公司真實意思表示，對其具有法律約束力。現某旅游公司未按照承諾函的內容履行，導致劉某因繳納物業費產生損失，某旅游公司應當承擔該損失的賠償責任。遂判決某旅游公司向劉某支付相應物業費。

案例四

吳某某與重慶某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛案

典型意義

住宅用房區別于非住宅用房的顯著特征在于滿足購房人的居住需求，水、電、氣三項配套基礎設施是住宅用房的必備條件，關乎購房人購房合同目的的實現。根據《商品房銷售管理辦法》《重慶市城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產住宅項目交付使用應當符合水、電、氣“三通”等條件，交付滿足水、電、氣“三通”條件的住宅用房是開發商的法定義務。本案中，人民法院判決開發商承擔未按期交付水、電、氣“三通”房屋的違約責任，依法維護了購房人的合法權益，對類案處理具有較強的示范借鑒意義。
基本案情

2017年6月28日，吳某某與某房地產公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定吳某某購買案涉房屋，某房地產公司于2018年5月31日前交付已進行建設工程竣工驗收備案登記的房屋。2018年5月30日，案涉房屋所在樓棟取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》。同日，某房地產公司通知吳某某接房，吳某某以水、電、氣等配套設施不符合交付使用條件為由拒絕接房。2018年7月18日，案涉房屋完成“三通”。2018年8月9日，吳某某辦理接房手續。其后，吳某某起訴至法院，請求判令某房地產公司承擔逾期交房的違約責任。
法院裁判

人民法院經審理認為，雖然某房地產公司在2018年5月30日通知吳某某接房時已取得《重慶市建設工程竣工驗收備案登記證》，但案涉房屋尚未通水、通電、通氣，不符合《重慶市城市房地產開發經營管理條例》第二十六條關于房地產住宅項目交付使用條件的規定，亦不能滿足吳某某居住使用的基本需求，吳某某有權拒絕接房。案涉房屋“三通”竣工驗收合格后才符合交付使用條件，某房地產公司交付房屋未達交付條件，構成違約，應承擔逾期交房的違約責任。遂判決某房地產公司支付逾期交房違約金。

案例五

孫某與巫山縣某實業有限公司房屋買賣合同糾紛案

典型意義

房屋面積是確定房屋總價的重要因素，關乎買賣雙方訂立合同的預期及義務履行。本案中，針對認購書中缺少面積誤差處理條款而房屋面積誤差比達到14.41%的客觀情況，人民法院確定案涉房屋面積誤差比超出買受人合理預期的面積誤差范圍，賦予買受人合同解除權，有力維護買受人的合法權益，對類案裁判具有借鑒意義。

基本案情

2018年3月19日，孫某與某實業公司簽訂《認購協議》，約定由孫某認購某實業公司開發的案涉商業用房，面積約57.65平方米，單價2.18萬元/平方米，最終面積以房產測繪機構實測面積為準。此后，孫某按約支付定金，因某實業公司擬交付房屋實際套內面積為65.96平方米，與認購協議約定面積誤差值達14.41%，雙方為此發生爭議。孫某以認購面積與實際面積差異過大為由訴至法院，請求判令解除《認購協議》、雙倍返還定金、退還購房款及支付相應利息等，某實業公司認為不符合合同解除條件，雙方應繼續履行《認購協議》、簽訂正式商品房買賣合同。

法院裁判

人民法院經審理認為，《認購協議》系預約合同，認購協議中雖約定房屋面積以房產測繪機構實測面積為準，但認購協議中約定的房屋面積與擬交付的房屋面積誤差比高達14.41%，遠超一般購房人的合理接受范圍，因此孫某在此情況下有權解除《認購協議》。遂判決某實業公司返還孫某購房款并支付利息。

案例六

重慶市某房地產開發有限公司與張某、秦某商品房銷售合同糾紛案

典型意義

支付購房款系購房人的主要合同義務，房屋買賣合同中關于購房人因個人原因未能辦理按揭貸款時應以其他方式補足房款的約定雖系格式條款，但并不具備無效情形，對購房人具有約束力。本案中，購房人因自身原因未能辦理銀行按揭貸款，人民法院支持了開發商按照合同約定要求購房人支付購房款并承擔違約責任的請求。本案提示購房人，銀行按揭貸款雖系購房人支付購房款的常見方式，但在選擇以按揭貸款方式支付購房款時，應當充分評估自身財務和信用狀況，預估房地產金融政策風險，合理安排資金籌措計劃，防止因自身原因未能辦理按揭貸款時陷入違約狀況，避免產生不必要的法律風險。

基本案情

2021年2月28日，某房地產公司與張某、秦某簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定：張某、秦某以547821元的價格購買案涉商品房，張某、秦某于2021年3月28日前支付按揭款38萬元；如因自身原因未能獲得銀行貸款或者獲得貸款少于申請貸款數額，張某、秦某應在按揭銀行書面通知到達之日起30日內以現金或者其他方式支付，否則應支付違約金。此后，張某、秦某支付購房首付款，但因自身原因導致未能通過按揭銀行貸款審批，張某、秦某以案涉《商品房買賣合同》及《補充協議》關于按揭貸款的條款系無效格式條款、其無違約行為且房價降幅較大等為由，拒絕支付剩余購房款及違約金，某房地產公司遂訴至法院。

法院裁判

人民法院經審理認為，案涉《重慶市商品房買賣合同》及《補充協議》雖采用格式條款訂立，但某房地產公司已依法履行了提示、說明義務，其內容不存在法定無效、不合理免除或者減輕某房地產公司責任、排除或者不合理限制張某、秦某主要權利及加重張某、秦某責任的情形，合法有效。張某、秦某因自身原因未能通過銀行按揭貸款審批且未在合同約定的期限內以現金或者其他方式支付購房余款的行為已構成違約，應承擔違約責任。遂判令張某、秦某支付購房余款及違約金。

案例七

張某與重慶某實業有限公司商品房預售合同糾紛案

典型意義

本案系認定商品房預售中大修基金和契稅的法定繳納主體的典型案例。根據相關法律法規規定，業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金，承受土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人。因此，商品房預售中，大修基金和契稅的法定繳納主體是買受人。本案中，雙方當事人未就大修基金和契稅由開發商代為承擔作出約定，開發商為買受人墊付大修基金和契稅后，有權請求買受人予以返還。本案根據法律法規規定判定稅費承擔責任主體，為當事人提供規范指引，有助于減少類似糾紛發生。

基本案情

2010年7月31日，某實業公司與張某簽訂《訂房協議書》，約定張某在某實業公司處預訂門面，預定單價2700元，其他條款按標準合同和相關規定執行（包括稅費參照房管部門規定各自承擔）。此后，雙方未訂立商品房買賣合同，某實業公司為張某辦理房地產權證時，代張某向相關部門繳納了大修基金、印花稅和其他費用。雙方因大修基金和契稅等負擔產生爭議，某實業公司遂訴至法院。

法院裁判

人民法院經審理認為，《訂房協議書》約定：其他條款按標準合同和相關規定執行（包括稅費參照房管部門規定各自承擔），雙方當事人未另行簽訂正式的商品房買賣合同，因此應當參照相關法律法規規定確定大修基金和契稅的交納主體。根據《物業管理條例》第五十三條，《中華人民共和國契稅暫行條例》（2019年修訂，已廢止）第一條（該條被2021年9月1日起施行的《中華人民共和國契稅法》第一條所吸收）之規定，案涉大修基金和契稅應由張某承擔。遂判決張某向某實業公司支付大修基金和契稅。

案例八

黃某與王某某、重慶市某房產經紀有限公司房屋買賣合同糾紛案

典型意義

本案系認定出賣人違反合同約定未履行如實披露“兇宅”信息義務應承擔違約責任的典型案例。發生過自殺、他殺、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，人們往往稱之為“兇宅”，此類事件雖不構成人們對房屋本身進行使用的障礙，但會對使用人的心理造成影響，進而對交易價格甚至購買意愿造成影響。交易雙方在房屋買賣合同中明確約定出賣人確認房屋未發生非正常死亡事件，否則便應承擔違約責任的情況下，出賣人未將相關信息告知買受人，構成違約，買受人有權依照合同約定主張違約責任。本案對促進出賣人及中介機構誠信履行披露義務，具有積極引導作用。

基本案情

2020年9月，經某房產經紀公司的居間服務，黃某（乙方）與王某某（甲方）簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》，約定黃某購買王某某所有的案涉房屋，并約定“甲方確認該房屋未發生過自殺、他殺等非正常死亡事件，若甲方故意隱瞞真實情況，乙方有權解除合同，甲方按房屋成交價的20%支付違約金”。王某某的女兒在房屋買賣交易過程中，將案涉房屋發生過意外事故的情況向某房產經紀公司作了披露，該公司回復由該公司告知黃某，但實際并未告知，王某某在與黃某面簽合同時，亦未直接向黃某披露案涉房屋發生過非正常死亡事件。合同簽訂后，王某某將案涉房屋交付黃某，黃某對房屋進行裝修。在裝修過程中，黃某得知案涉房屋發生過非正常死亡事件，后因合同解除與賠償問題與王某某協商未果遂訴至法院。

法院裁判

人民法院經審理認為，案涉房屋因發生過非正常死亡事件從而導致貶值，影響黃某的購買意愿，進而對房屋買賣產生重大影響，雙方合同對賣方的信息披露義務也專門予以約定，王某某未直接將該情況告知黃某，存在故意隱瞞重要事實的行為，構成違約，致使黃某不能實現合同目的，黃某享有合同的約定解除權。案涉合同解除后，雙方互負返還義務，王某某因違約還需另行承擔相應違約責任。某房產經紀公司未將案涉房屋發生過非正常死亡事件向黃某披露，王某某可另行向某房產經紀公司主張權利，不影響其向黃某承擔責任，遂判決解除案涉《房屋買賣合同》、王某某向黃某返還房款并向黃某支付違約金等。

案例九

彭某訴重慶市某房地產有限公司房屋買賣合同糾紛案

典型意義

精裝修住宅具有省時省力、低碳環保、經濟劃算等優勢，精裝房銷售在商品房銷售市場中占比逐年增加，因精裝房裝飾裝修糾紛也隨之增多。本案系運用合同解釋方法對精裝房銷售格式合同中關于精裝房裝修范圍爭議條款進行認定的典型案例。針對雙方當事人對“全屋地暖”的安裝范圍發生的爭議，人民法院結合《重慶市居住建筑節能65%（綠色建筑）設計標準》及重慶本地裝修習慣，將“全屋地暖”的范圍界定為不包括廚房、陽臺、衛生間區域，對購房者高于通常標準的主張不予支持，符合普通大眾一般生活認知，通過案件裁判貫徹了民法典確立的綠色原則，對類似糾紛的處理亦具有較強的參考價值。

基本案情

2018年9月，彭某與某房地產公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定由彭某購買精裝房一套，合同附件四《房屋裝修標準說明》為表格式，其中載明區域為“全屋”，項目設備為“安裝地暖”。合同簽訂后，彭某付清房款。其后某房地產公司通知彭某接房，彭某驗收后認為，廚房、衛生間、陽臺未安裝地暖，應予整改，故拒絕接房。后彭某訴至法院，請求判令某房地產公司在廚房、衛生間、陽臺加裝地暖并賠償整改期間的逾期交房損失。

法院裁判

人民法院審理后認為，本案的爭議焦點是“全屋安裝地暖”應如何理解。合同雙方對格式條款的理解產生分歧時，在無相應非格式條款內容的情況下，應當對爭議條款按合同解釋規則予以解釋。從本地裝修習慣來看，重慶地區大多數家庭并不會在廚房、衛生間、陽臺等區域安裝地暖。《重慶市居住建筑節能65%（綠色建筑）設計標準》將廚房、衛生間列舉為非供暖房間，也進一步印證了地暖安裝區域并不包含廚房和衛生間是本地的普遍做法。結合本地的習慣進行通常理解，在合同無特別約定的情況下，“全屋”地暖的范圍不應包含廚房、衛生間和陽臺等特殊區域，遂判決駁回彭某的全部訴訟請求。

來源：重慶市高級人民法院