案情簡(jiǎn)介
2022年12月2日起，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的工作人員多次帶領(lǐng)王某某參觀了不同小區(qū)的多套房源。2023年7月6日，該公司又帶王某某查看了涉案房源，而該房源并非某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的獨(dú)家代理。7月8日，王某某再次查看該房源后決定購(gòu)買。隨后，某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三次安排王某某與房主會(huì)面進(jìn)行商談。8月8日晚，在最后一次商談中，雙方談妥了房屋交易條件。之后，房主與買受人王某某準(zhǔn)備簽訂《 存量房屋買賣合同》，并確定了房屋成交價(jià)格。同時(shí)，房主、買受人王某某以及中介方某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也準(zhǔn)備簽訂《中介服務(wù)合同》，其中約定中介費(fèi)為57200元。某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司隨即打印出了合同文本，但王某某以需要再研究合同內(nèi)容、第二天再簽約為由，將合同文本帶走。然而，在8月9日和10日，王某某通過其他渠道聯(lián)系到了房主，并選擇了另一家中介費(fèi)用較低的中介機(jī)構(gòu)與房主簽訂了房屋買賣合同，并支付了2萬元的中介費(fèi)。
法院審理
法院審理后認(rèn)定，王某某的行為構(gòu)成了“ 跳單”行為，并綜合考慮了某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司所提供的服務(wù)程度、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介費(fèi)用的實(shí)際情況以及本案的具體案情等因素，酌情判定王某某向某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介費(fèi)2萬元。一審判決后，王某某不服，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。
法官說法
“跳單”又稱“跳中介”，指的是中介人在為委托人提供中介服務(wù)后，委托人卻利用中介人所提供的服務(wù)，私下里與相對(duì)方簽訂合同，或者另行委托其他中介機(jī)構(gòu)與相對(duì)方訂立合同的行為。《民法典》第九百六十五條明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，若利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞過中介人直接簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付相應(yīng)的報(bào)酬。”《 民法典》的實(shí)施，明確禁止了違背契約精神的“跳單”行為，司法實(shí)踐中已對(duì)部分“跳單”行為作出了否定性的評(píng)價(jià)。然而，“跳單”行為具有一定的隱蔽性和爭(zhēng)議性，那么在司法實(shí)踐中，究竟如何理解和認(rèn)定“跳單”呢？
通過該案例，本文將重點(diǎn)探討兩個(gè)問題：一是司法實(shí)踐中“跳單”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；二是如何區(qū)分“跳單”與正常的市場(chǎng)交易行為。
一、司法實(shí)踐中“跳單”的認(rèn)定
1.客觀上的“跳單”行為。《民法典》第九百六十五條關(guān)于“跳單”的規(guī)定是“繞開中介人直接訂立合同”，從字面理解似乎是指委托人直接與標(biāo)的物所有人進(jìn)行交易。然而，在實(shí)際操作中，更多的是委托人通過其他中介機(jī)構(gòu)訂立合同，這種情況下的“跳單”行為具有較強(qiáng)的隱蔽性。以上述案例為例，盡管涉案房源并非某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的獨(dú)家房源，但該經(jīng)紀(jì)公司多次帶領(lǐng)王某某看房，并提供了房產(chǎn)信息和服務(wù)。王某某在未經(jīng)協(xié)商的情況下，短時(shí)間內(nèi)通過其他中介，以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的中介費(fèi)購(gòu)買了涉案房源，導(dǎo)致某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司失去了本應(yīng)獲得報(bào)酬的機(jī)會(huì)。盡管王某某是通過其他中介完成的交易，但其行為仍符合《民法典》第九百六十五條規(guī)定的情形，既違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，也違背了契約精神，因此，最終被認(rèn)定為“跳單”行為并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 2.主觀上的“跳單”故意。“跳單”行為的主觀意圖十分明確，中介費(fèi)用高是委托人選擇“跳單”的主要誘因。甚至在委托人與中介機(jī)構(gòu)及房主即將達(dá)成購(gòu)買協(xié)議時(shí)，由于中介要求的中介費(fèi)用過高、不愿讓步或讓步很少，委托人便會(huì)選擇通過其他中介以極低的中介費(fèi)用直接完成交易。在此過程中，委托人甚至未對(duì)中介費(fèi)進(jìn)行協(xié)商就另尋他徑，其“跳單”意圖非常明確。以上述案例為例，被告人王某某接受了某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)，8月8日晚已談妥并準(zhǔn)備簽訂合同時(shí)突然反悔，隨后在8月9日、10日，通過其他途徑聯(lián)系到房主，并通過其他中介完成了房屋買賣。其行為目標(biāo)明確，主觀上的“跳單”故意顯而易見，是典型的“跳單”行為。
二、如何區(qū)分“跳單”與正常市場(chǎng)行為
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選擇，以此激勵(lì)經(jīng)營(yíng)主體提供更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)賦予消費(fèi)者更廣泛的選擇權(quán)。以房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛這一常見情形為例，區(qū)分“跳單”與正常市場(chǎng)行為主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.是否對(duì)多家中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了比較。這種比較涵蓋中介費(fèi)用、產(chǎn)品報(bào)價(jià)、服務(wù)質(zhì)量等多個(gè)方面。實(shí)踐中，跳單行為通常發(fā)生在委托人最初僅選擇一家中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，且該機(jī)構(gòu)提供的信息和服務(wù)基本令委托人滿意的情況下。然而，在即將達(dá)成交易時(shí)，由于某一因素（實(shí)踐中主要是中介費(fèi)過高），委托人放棄該中介機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)而委托其他中介或個(gè)人完成交易，這構(gòu)成“跳單”。相反，如果委托人從一開始就委托了多個(gè)不同中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，并最終選擇自己滿意的中介進(jìn)行交易，這屬于消費(fèi)者的自主選擇行為，不宜認(rèn)定為“跳單”。最高人民法院公布的指導(dǎo)案例1號(hào)也明確指出，如果買方通過其他公眾可獲知的正當(dāng)途徑獲得了相同房源信息，有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同，且其行為沒有利用原中介公司的房源信息，則不能認(rèn)定為違約。
2.是否與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了協(xié)商。即使委托人最初僅委托了一個(gè)中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，如果在服務(wù)過程中因中介費(fèi)用、產(chǎn)品報(bào)價(jià)、服務(wù)質(zhì)量等產(chǎn)生分歧，且委托人與中介機(jī)構(gòu)經(jīng)過充分協(xié)商后仍不能達(dá)成一致，委托人另行委托其他中介機(jī)構(gòu)或個(gè)人重新進(jìn)行協(xié)商，并以符合市場(chǎng)價(jià)格的中介費(fèi)用完成交易的，也不宜認(rèn)定為“跳單”。
3.另行委托的中介費(fèi)用是否正常。中介費(fèi)用過高是“跳單”行為的主要誘因，以筆者所在城市為例，房屋買賣的中介費(fèi)用通常按房屋成交價(jià)款的2.7% 收取。盡管中介收費(fèi)可以有一定的優(yōu)惠，但單筆中介費(fèi)用往往高達(dá)數(shù)萬元，遠(yuǎn)高于“跳單”后的實(shí)際支出。如果委托人另行支付的中介費(fèi)明顯低于正常的市場(chǎng)價(jià)格，則容易被認(rèn)定為“ 跳單” 行為；反之，則不宜認(rèn)定。因此，委托人實(shí)際支出的中介費(fèi)用是否符合正常的市場(chǎng)價(jià)格，也是判斷“跳單”的一個(gè)重要參考因素。
綜上所述，消費(fèi)者在同一時(shí)期選擇多家中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行服務(wù)，并擇優(yōu)選擇中介進(jìn)行交易，一般不會(huì)被認(rèn)定為“跳單”行為。如果消費(fèi)者起初只選擇了一個(gè)中介機(jī)構(gòu)，但對(duì)其中提供的服務(wù)不滿意，應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)就服務(wù)質(zhì)量和中介費(fèi)用進(jìn)行充分協(xié)商。協(xié)商不成時(shí)，再依據(jù)市場(chǎng)行為選擇其他中介，以避免被認(rèn)定為“ 跳單” 行為而承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)提高服務(wù)質(zhì)量、制定符合市場(chǎng)行情的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并培養(yǎng)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，不能僅依靠禁止“跳單”的法律條款而固步自封。
來源：山東高法
作者：楊寶明
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