酒店式公寓近年來非常普遍，作為一種投資方式，房東可以將自身購買的公寓委托給專業的酒店托管公司打理，統一裝修、委托管理、定期收益，非常方便。但是這種行業也容易野蠻生長，如果酒店托管公司跑路或違約，該如何維護自身合法權益？

案情簡介

2021年7月，趙某（甲方、出租方）與酒店托管公司（乙方、承租方）簽訂《酒店托管租賃合同書》，約定：甲方將房屋出租給乙方，甲方承諾簽訂本合同后，自甲乙雙方書面簽訂該房屋交接確定書之日起，乙方享有3個月的免租期，用于乙方裝修。雙方確認，甲方支付乙方18800元作為酒店客房的軟裝費用。租金按季付，乙方必須按照約定時間定期支付房租，如乙方逾期未付，如果超過30個工作日仍然未能支付，甲方將書面通知乙方，且甲方保留解除合同的權利，雙方還約定了其他事項。上述合同簽訂后，趙某將案涉房屋交付酒店托管公司使用，并支付軟裝費，酒店托管公司出具收款收據一張。2022年1月、2022年4月、2022年7月、2022年10月、2023年4月酒店托管公司支付房租。2023年4月起酒店托管公司拖欠租金，趙某多次索要，酒店托管公司推脫支付，未再支付租金。2023年8月，趙某分別以短信、微信和張貼通知的方式向酒店托管公司發送通知，要求解除合同收回房屋，趙某于2023年8月收回案涉房屋。為挽回損失，趙某將酒店托管公司起訴至法院，要求酒店托管公司支付拖欠的租金及其占用期間利息，將房屋恢復原狀并返還軟裝費，補交免租期間房租，并支付違約金。

法院審理

法院認為，趙某與酒店托管公司簽訂的《酒店托管租賃合同書》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履行義務。

關于趙某要求酒店托管公司支付2021年10月至2023年8月期間欠付的房屋租金及資金占用期間的利息。案涉合同履行過程中，酒店托管公司存在遲延支付房屋租金的違約行為，已達到合同約定的解除條件，趙某于2023年8月向酒店托管公司發送解除合同的意思表示，酒店托管公司未對合同解除的時間提出異議，故案涉合同于2023年8月解除。酒店托管公司存在拖欠房租的違約行為，致使趙某的預期利益不能實現和受損，其應向趙某支付資金占用期間的利息損失，本院予以支持。

關于趙某要求酒店托管公司將房屋恢復原狀并返還軟裝費的訴訟請求。案涉合同對于軟裝的具體范圍與內容、軟裝后的具體效果等均未作明確約定，根據趙某提交的照片顯示，案涉房屋內有基本裝飾及設施，趙某認可公寓公司添置了部分家具，如桌子、床、洗衣機、沙發、冰箱，且同意按照合同后附房間軟裝預估價格表中載明的價格來扣除軟裝費用4200元。考慮到留置物品趙某亦尚可再行利用，趙某自行估價具有合理性，酌情由酒店托管公司向趙某返還裝修費12000元，其余部分不予支持。

關于趙某要求酒店托管公司支付免租期房租及上述款項資金占用期間的利息。免租期的約定系雙方當事人的真實意思表示，案涉合同約定乙方享有三個月的免租期，但未約定如出現乙方違約等情形應向甲方補足該三個月的免租期租金，在合同已約定違約金的情況下，趙某可通過主張違約金來填平損失。故對趙某要求支付免租期房租及利息的訴訟請求，本院不予支持。

關于趙某要求酒店托管公司支付違約金的訴訟請求。案涉合同約定，合同生效后，乙方未經甲方書面同意，中途違約退租的，應賠付甲方一個月房租作為違約金。如前所述免租期租金可通過違約金來填平，如違約金過低，可以由非違約方申請法院予以適當調整。本案，趙某稱主張兩個月租金的違約金是因為酒店托管公司并沒有提前通知其要退租，一直拖延支付租金，無奈之下行使解除權，自行收回房屋，另外出租會導致房屋空置一段時間，會有一定的空置損失。本院認為，趙某提出的該主張具有合理性，綜合考慮雙方過錯情況、租期情況、以及房屋可能的空置情況等因素，對于趙某提出的違約金按照兩個月租金標準計算的訴訟請求，本院予以支持。

綜上，法院最終判決酒店托管公司向趙某支付拖欠的房租及資金占用期間的利息、返還軟裝費12000元，支付違約金，駁回趙某的其他訴訟請求。

法官說法

根據法律規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。”“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。”“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”本案中，酒店托管公司存在違約行為，已達到合同約定的解除條件，致使趙某的預期利益不能實現和受損，因此應當依法賠償房東的損失，支付拖欠的費用并按約定支付違約金。法官提醒：酒店托管非常方便，但要事先考察好酒店托管公司的成立時間、公司人數、是否正規、是否有長期經營的打算及可能，以免遇到皮包公司或者小公司，發生跑路或經營不下去的風險。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十六條  合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。主合同解除后，擔保人對債務人應當承擔的民事責任仍應當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。

第五百八十四條  當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條  當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

來源：山東高法