“拍賣理論”是否適用此類招募投資人競拍規則，值得商榷。

 

第33次拍賣，四川盛豪房地產開發投資有限公司（以下簡稱“盛豪地產公司”）重整案重整投資人資格又流拍了。

 

10月20日10時，盛豪地產公司管理人以網絡競價方式確定重整投資人，最終以6人設置提醒，194次圍觀，無人報名而流拍。

 

本輪競拍起拍價8.5286億元，保證金1億元，增價幅度100萬元及其倍數，以報價最高者確定重整投資人。若拍賣成功，原股東持有的盛豪地產公司股權全部調整為零，重整投資人取得盛豪地產公司100%股權，原股東、質押權人協助重整投資人完成股權變更。

 

盛豪地產公司于2006年8月3日在遂寧市市場監督管理局注冊成立，注冊資本8018萬元，股東為劉明貴、陳碧英，經營范圍房地產開發，擁有房地產開發貳級資質證書。由于公司后續經營管理不善等造成項目資金鏈斷裂，于2015年6月，其兩處在建樓盤突然相繼停工爛尾。自此，盛豪地產公司的各種糾紛隨之陡增，深陷民間借貸、工程建設等訴訟旋渦。

 

2016年9月30日，遂寧市中級人民法院裁定受理盛豪地產公司破產重整申請；2019年6月2日，遂寧市中級人民法院從新指定重慶海川企業清算有限公司擔任管理人。

 

但盛豪地產公司的破產重整之路并不平坦。

 

先是出現債權人與管理人的紛爭，導致原管理人辭職，破產重整工作曾一度停滯。后于2021年6月21日，盛豪地產公司第三次債權人會議復會，分別以意向投資人澳維置業有限公司與原合伙人遂寧市錦苑房地產開發有限公司、張光友、顏如意、楊君、劉輝光組成的聯合體（以下簡稱“澳維聯合體”），以及中昂地產（集團）有限公司的方案為基礎，制訂的兩份重整計劃草案提交債權人會議表決均未通過。但按照會議表決規則，澳維聯合體被確定為重整投資人。

 

2022年6月29日，經遂寧市中級人民法院審判委員會審查決定，澳維聯合體重整計劃草案不符合規定不予批準。管理人為了挽回破產清算的結局，再一次重新制作了重整計劃草案。

 

經過漫長的磋商和調整，于2023年4月18日，遂寧市中級人民法院裁定批準《四川盛豪房地產開發投資有限公司重整計劃草案》，終止四川盛豪房地產開發投資有限公司重整程序。自此，盛豪地產公司進入破產執行階段。

 

經審計，截至2023年4月6日，管理人依法接收債權申報374筆（不含原合伙人涉訴債權），盛豪地產公司債務總金額為13.7751億元，實體資產的評估價值合計為8.5228億元（2022年11月25日作為評估基準日）。

 

雖然盛豪地產公司資不抵債且無法支付到期債務，但仍然存在重整的可能，招募潛在投資人盤活破產企業是其不能回避的選擇。

 

據了解，該標的競拍是管理人利用“2020年諾貝爾經濟學獎的同步多輪增價理論”一次嘗試，針對本案具體情況創設性定制的新型網絡競價方式，通過網絡競價能夠更有效地發現市場價格。

 

這種提前預定競價程序方式，可稱為有“腳本”的競拍規則。具體而言，第一輪競價的公告期為30日，若第一輪無人出價（或競價）則本輪競價結束，管理人將在2日內啟動第二輪競拍，第二輪競拍的“起拍價”在前輪競拍起拍價的基礎上降低3000萬元；若第二輪無人出價（或競價）則該輪競價結束，管理人將在2日內啟動第三輪競拍，起拍價在前輪競拍起拍價的基礎上降低3000萬元。依次類推，直至有人出價（或競價），出價最高者為拍賣的買受人，即拍賣成交。

 

值得一提的是，競拍的保留價為8.5286億元，如多輪競價中無法以不低于保留價的價格成交，本次拍賣中止。不難看出，所謂不低于保留底價的競拍價，就是盛豪地產公司實體資產的評估價值。

 

歷次競拍過程顯示，該標的在阿里資產平臺上從首次起拍價13.3億元開始，依次遞減3000萬元，經過16輪競拍后，降至預期的保留價8.5286億元時，又連續進行了17次拍賣。

 

法律專業人士藺文財認為，管理人利用“2020年諾貝爾經濟學獎的同步多輪增價理論”來競價招募投資人并不常見，對于拍賣者來說，用此設計了可行的多輪增價拍賣的機制，其理想化、最大化讓自己手里的資產拍出更高更好的價格，獲得更大的價值為目的，這就是“拍賣理論”的必要性和深入性。

 

此外，招募投資人成功與否，與其現有核心資產的大小，以及預期能否變現也有著直接的關系。據介紹，盛豪地產公司在建、已建、未建的資產有盛豪·首港城和上城國際兩個項目，且預期價值可觀。

 

其中，盛豪·首港城位于重慶市沙坪壩區西永組團，毗鄰重慶大學城，該項目占地168畝。在法院裁定受理盛豪地產公司破產申請之前，盛豪·首港城一期（A、C區）已開發完畢，剩余存貨中住宅（含高層住宅以及花園洋房）2.11萬平方米、商業1.66萬平方米、車位1055個未銷售；二期（D區）為在建工程，地上共計4幢建筑物，其中住宅面積3.35萬平方米、商業面積9665平方米、酒店面積1.48萬平方米、車位394個，已辦理預售許可證，除高層住宅已銷售48套外其余均未銷售；三期（B區）尚未進行開發，占地面積2.66萬平方米，土地用途為城鎮混合住宅用地。根據規劃許可建設指標，總建筑面積8.07萬平方米。

 

上城國際項目位于重慶市合川區上什字西路東北側，該項目土地面積5.08萬平方米，土地性質為住宅。上城國際分A、B兩個地塊進行規劃，A地塊占地3.84萬平方米，B地塊占地1.23萬平方米，容積率為3.0，規劃設計為多、高層商住小區。在法院裁定受理盛豪地產公司破產申請之前，該項目僅做了部分土石方和基礎處理。

 

目前，上城國際項目土地的情形，經管理人及盛豪地產公司原項目負責人多次與合川區政府及相關部門溝通協調，初步達成在后期開發中由合川區政府通過給予優惠政策的方式對盛豪地產公司進行補償，并初步確定數項優惠政策。

 

“‘拍賣理論’是否適用此類招募投資人競拍規則，值得商榷?！碧A文財表示，縱觀先后33次連續拍賣活動，一次次流拍，甚至強調保留底價，并沒有實際競拍結果卻還在堅持。把簡單競拍的事情搞得過分復雜，也是對社會資源的一種浪費。

 

來源：中國房地產報 賈俊杰