山雨欲來風滿樓。
雖然業內都認為,作為領航金地30年的靈魂人物,凌克離任帶來的市場沖擊是可以想象的,金地出現的股價波動也同樣在預料之內。
我們也都希望,凌克此時的功成身退,對于金地當下的平穩發展,不會有任何影響。但股債雙殺之下,還是引發了外界對于金地集團的持續關注,沒有了凌克的帶領,金地集團還能穿越這一輪房地產下行周期嗎?
當下,市場對房地產行業的信心不斷下探,杯弓蛇影,任何風吹草動都會引起各方恐慌。
在房地產行業進入深度調整期,“招保萬金”的金地集團也難以獨善其身。
金地深耕武漢20多年,2019年之前,它數次位居武漢年度銷量榜前幾名。
但在2020年,金地集團在武漢的銷量排名,已經跌出前十,位居第11名,隨后在2021年、22年跌至第19名?!叭€”金地,為何在武漢一年不如一年?
在售12個項目,僅有2個熱銷樓盤
從金地集團官微,我們看到,金地武漢熱銷項目一覽,共有12個,分別是大漢口生活圈:北辰金地漾時代、金地悅海灣、香港置地金地峯璟;漢陽濱江生活圈:綠城金地鳳起聽瀾;蔡甸中法生態圈:金地朗悅、鳳凰街6號,金地國際城、武漢城建金地和悅;鄂州葛店經濟開發區:金地城與城棠境、金地城與城藝境、金地格林映象、葛店建投金地博雅園。
項目雖多,但大部分是在2020年之前入市的。且目前能稱得上熱銷的樓盤不多。受到房地產行業回暖緩慢的影響,金地集團也出現了銷售下滑的情況。
具體情況如何,下面看看我們的現場實探:
金地北辰漾時代,位于東西湖金山大道與新城十二路交匯口,為金地和北辰合作開發,項目于2019年11月17日首次開盤,與2023年4月推出收官之作4號樓,項目住房已售1096套,還余278套未備案。
從現場實景來看,目前項目前期已經交付,還有部分現房在售。售樓部只有少數工作人員。
東西湖還有金地悅海灣,位于三店中路與三店東路交匯處,項目于2018年10月1日首次開盤,開盤至今已五年,還未清盤,目前住房已售1501套,可售房源還余384套。
我們在實際探訪中看到,這個項目也已經交付入住,目前營銷中心也比較冷清。
房地產是資金密集型行業,現金流至關重要。一般而言,現金流可以分為兩部分,第一便是經營性現金流,比如銷售回款。
然而當預期和信心都衰退時,房子質量再好,房企專業水平再高,仍然會面臨銷售不暢,回款降低,從而陷入惡性循環,引發償債危機。
綠城金地鳳起聽瀾位于漢陽晴川大道與四新南路交叉口,項目由綠城與金地聯手開發,于2019年12月7日首次開盤,住宅房源共1882套,其中住宅已售968套,還剩848套未網簽。也就是說,4年時間賣了一半多一點。
該項目前期樓棟已經在去年底交付入住,公建化外立面實景呈現的非常漂亮。這里對漢陽來說,是一個全新的地塊,短期內沒什么人氣。
金地朗悅位于蔡甸漢陽大道與知音湖大道交匯處,于2020年9月12日首次開盤,其中住宅共540套,已售531套,還剩9套未網簽。
該項目基本屬于售罄了,前期也已經交付了。但在今年上半年,項目因為“房屋公攤面積比使用面積還大”遭到業主投訴。
根據武漢市民熱線的新聞顯示:夏女士于2021年購買蔡甸區金地朗悅項目16號樓405,合同約定交付時間是2023年9月,結果今年3月通知提前交房??吹椒孔訒r夏女士徹底傻眼了,原本52平方米的房屋又小又窄,面積“縮水”嚴重,與當初買房時看到的樣板間大相徑庭。
大手筆重倉鄂州葛店
搶占洼地是否等到市場爆發?
早在2019年,金地集團重倉布局光谷東,連拿四塊地進入葛店,打造約80萬方光谷東中央生活區,包含003,026,038,063等四個地塊。
彼時緊鄰光谷的鄂州葛店擁有眾多光谷外擴的紅利,因此吸引了一眾房企布局,而金地作為嗅到區域發展勢頭的房企之一,也向鄂州拋出了橄欖枝。
金地把003地塊項目名為金地中梁·棠境,為王府中式高層產品;026地塊項目名為金地藝境;038地塊項目名為
金地格林映象;063地塊目前還處于規劃中,我們在營銷中心的展示圖上看到,063地塊仍未命名。
地塊現狀如下,暫時沒有動工的跡象。
除此之外,金地還與葛店建投合作開發有葛店建投金地博雅園。也就是說,金地在葛店一共有5個項目,可謂大手筆。
金地中梁棠境已于2019年底首開,主推1、3、7號樓,建面約90、91、110平房源,毛坯銷售,當時均價約10000元/平。
我們在實探中看到,項目前期已經交付,金地中梁棠境營銷中心基本已經荒廢。但根據最近一份葛店樓盤銷售情況來看,金地中梁棠境還有房源在售。
金地城與城藝境已于2019年年底首開5-9號樓洋房,建面約115-127平米三房,共約114套房源,當時標準層均價約11980元/平,毛坯銷售,該項目緊鄰葛店奧特萊斯和地鐵站。
該項目前期也已經交付,目前屬于現房在售,僅約7200元/㎡毛坯均價起。售樓部也很冷清。
金地格林映象2020年9月首開,主推建面約88㎡和約108㎡創變三房戶型,價格8688元/平起,首付15萬起。
目前期也已經交付,目前還有房源在售,從價格上來看,也有一定的下探。葛店建投金地博雅園由葛店開發區建投有限公司和金地集團聯合投資建設,項目在2022年7月開放示范區。
我們在現場看到,項目有樓棟已經封,建設進展還是挺快的。但營銷中心完全沒有人氣。
據知情人士透露,項目雖然部分封頂了,但要明年12月底交房,目前施工很緩慢,因為“沒錢了。”
還記得金地在2019年拿地之時,有業內評價,“一二線城市已經不能再獲得業績擴張的機會了,固守在一二線城市、期盼政策周期輪動的美好愿望一定會落空的,不下沉三四線城市,就不會有房企繼續高速成長的機會?!?/span>
期待是美好的,現實卻是殘酷的。如今以4年為期,我們再來看看金地是否等到了爆發的機會?在土地市場上,金地集團是否踩錯了節奏和時機?
2022年3盤入市,多盤降價求生
2022年,金地集團有3個項目入市,分別是金地國際城、武漢城建金地和悅、香港置地金地峯璟。
根據房管局備案信息查詢得知,武漢城建金地和悅位于蔡甸漢陽大道與知音湖大道交匯處,項目于2022年7月23日首次開盤,共284套住房可售,目前已售182套,還余102套未網簽。
實際上該樓盤在銷售過程中,也出現打折降價的情況。
金地香港置地峯璟位于位于硚口區漢西北路247號,2022年11月22日首次開盤,推出1、4、5號樓,數據顯示項目共484套住宅可售,目前已住房已網簽67套,還剩417套未出售。
這是香港置地與金地集團聯合開發的。項目9月8日3#樓新拿證,主推建面約112-143平帶裝修高層,備案均價約29000元/平,較之前降價約4325元/平,再加上緊挨著二環線,部分樓棟窗外視野不太好,銷售情況也并不理想。
賣的最好的金地國際城,項目位于蔡甸漢陽大道黃金口地鐵站A出口,項目于2022年4月30日開盤,目前已經開盤12次,項目共1780套住宅可售,目前已售1337套,還余411套房源未網簽。
根據消息顯示,2022年蔡甸區的銷冠被金地國際城拿下,該項目今年1-8月連續穩居武漢成交量top10,9月更是登頂全城top1。項目首開高層帶裝修1.1-1.2萬,賣得并不好,后續改為毛坯,再加上折扣降價等,銷量才逐漸上去。項目在10月12日10#樓新拿證,主推建面約98-140平毛坯高層,備案均價約9022元/平,相較之前本次降價約2173元/平;
無獨有偶,在武漢城市留言板搜索金地國際城,發現有不少業主投訴降價問題,以及網球學校并未開建的問題。
從財報來看,雖然金地集團并沒有出現債務爆雷的情況,但由于行業的因素,金地集團也受到了不小的影響。
而且,除了負債和經營數據下滑之外,更讓人擔心的其實是金地集團未來的經營策略。
10月18日消息,穆迪將金地(集團)股份有限公司的公司家族評級(CFR)從“Ba3”下調至“B3”,并將金地集團全資子公司輝煌商務有限公司的CFR從“B1”下調至“Caa1”。
穆迪還預計,在充滿挑戰的經營環境下,金地集團2023年的合同銷售額將降至約1590億元人民幣,2024年將降至1450億元人民幣。該公司在過去12至18個月為保持流動性而減少的土地收購,也將限制未來一至兩年的銷售。
確實,金地集團在武漢的項目不少,但多數項目還是位于遠郊,比如蔡甸、鄂州、東西湖,占了半數多,核心區的新盤相對較少,而且多數已經接近銷售尾聲。
而當下最擔憂的銷售基本面,已經是在政策層層松綁下也依然難有明顯起色,大家愈發質疑撐到現在的金地還有多少籌碼能夠在一片負面中逆風突圍?
尤其是在武漢,再加上金地集團近兩年在武漢公開市場基本沒有拿地,后續土儲也不足,將陷入了一個漫長的發展“瓶頸期”?金地集團在武漢還穩不穩?
來源:風財訊深度
主管單位:中國反腐敗司法研究中心
主辦單位:企業廉潔合規研究基地
學術支持:湘潭大學紀檢監察研究院
技術支持:湖南紅網新媒科技發展有限公司