案情簡介

原告宋某與被告某公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》一份，合同約定了宋某購買被告某公司開發(fā)建設(shè)的房屋一套及房屋總價款，宋某于2020年8月22日前支付首期房價款，余款向銀行辦理按揭貸款，被告應(yīng)在2021年9月30日前向宋某交付該商品房。后原告宋某支付首付款，因商品房工程停工，宋某未到銀行辦理按揭貸款，被告某公司未按合同約定時間交付房屋，雙方協(xié)商未果，宋某訴至法院。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。本案中，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

依據(jù)合同約定，原告宋某按約向被告支付購房首付款，余款向銀行申請貸款支付，同時亦約定被告某公司應(yīng)于2021年9月30日前向原告宋某交付涉案房屋。

但在合同履行過程中，被告某公司項(xiàng)目停工，故原告宋某對被告某公司履行合同主要義務(wù)的能力產(chǎn)生合理懷疑及擔(dān)憂，其未按約定到銀行辦理按揭貸款，符合行使不安抗辯權(quán)的情形，故其未繳納購房余款不屬于先期違約行為。

法院判決解除原告宋某與被告某公司于2020年9月25日簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》；被告某公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還原告宋某購房款212498元及利息；被告某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付原告宋某違約金849元。被告某公司不服一審判決提起上訴，二審法院維持原判。

法官說法

應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人有確切證據(jù)證明對方喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的，有權(quán)中止履行合同。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止一方可以解除合同并請求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百二十七條：應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

來源：山東高法，作者：王柏翹