物業維修基金俗稱“房屋養老金”，是專門用于對小區物業共用部位和公用設施進行大的維修保養的資金，其產權屬于全體業主。為維護房屋產權人和使用人的合法權益，政府有關部門對住房維修基金繳存使用都有明確的規定。無論是物業公司還是業委會，若要動用維修基金對小區共用部位和公共設施進行維修，都必須嚴格按照相關規定辦理，維修方案亦須經過法定程序通過后實施。

基本案情 

某小區的樓棟頂層采用了斜頂式設計，屋面鋪設了裝飾性瓦片，整體風格統一，非常美觀。物業公司表示，一些業主發現小區樓頂層屋面的裝飾性瓦片有個別松動的情況，并通過信訪渠道向有關部門反映了這一問題。相關部門指示物業公司盡快修復屋頂瓦片，甚至可以啟動應急維修資金以應對緊急情況。

為此，物業公司按照程序啟動了應急維修資金使用程序，并委托了一家鑒定機構對涉案的F棟樓頂屋面進行了鑒定。后來，該鑒定機構出具了鑒定意見，指出F棟樓頂屋面局部瓦片出現了開裂、破損、脫落和缺失的現象，個別殘存的瓦片也呈現脫落的趨勢，存在危險隱患。鑒定結果認定屋面構件受到了一般損壞，需要盡快對受損部位進行修繕處理。

在2021年3月，物業公司在廣州市物業專項維修資金信息管理系統登記了"F棟頂樓屋面瓦修復工程"項目，并進行了預算審價。隨后，在2021年6月，物業公司發布了《邀請招標文件》，并成功中標某裝飾公司。雙方進行了協商，并制定了"鏟除F棟頂樓原屋面的瓦片及其松脫的砂漿結合層，重新做防水層及涂料裝飾"的維修方案。F棟被劃分為三個單元，物業公司僅在二單元一樓大堂張貼了公示維修方案。然而，在2021年11月，某裝飾公司在未獲得施工許可證的情況下，開始鏟除F棟頂樓部分瓦片，并計劃使用刷涂料的方式進行維修。然而，在準備進行刷涂料的過程中，劉先生等78戶業主阻止了此次施工。

F棟的劉先生等78戶業主認為，物業公司未經業主同意擅自施工，并動用維修資金，故意破壞了樓頂的瓦面，嚴重影響了樓體的美觀，并妨礙了防水和排水功能。業主們認為物業公司的行為違反了物業服務合同的約定，因此向法院提起訴訟，要求物業公司將拆除的F棟樓頂瓦面恢復到原狀，以保持原有的外觀、結構和功能。

裁判結果
 
廣州市中級人民法院二審判決：物業公司于本判決發生法律效力之日起三十日內將其鏟除的樓頂瓦面恢復原狀。

法 官 說 法

廣州市中級人民法院趙琦銘：
物業公司作為小區物業服務企業，與劉先生等業主建立了物業服務合同關系。劉先生等人作為涉案樓棟的業主，享有對共有部分（包括樓頂等）的共有權和共同管理權。物業公司接受劉先生等人的委托，負責對涉案樓棟的樓頂屋面瓦進行維護和管理，并接受業主的監督。

從程序上來看，樓頂屋面瓦的維修屬于重大維修項目。根據《中華人民共和國民法典》第278條的規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于應由業主共同決定的事項。必須由占有專有部分面積比例三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經過占有專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后，方可啟動維修程序。

然而，在本案中，物業公司未經業主的表決，擅自啟動了維修程序。目前，劉先生等78戶業主提出了異議，超過了涉案樓棟126戶業主的一半。在后續的鑒定、招標等程序中，業主方代表沒有參與和監督。物業公司的上述行為已經侵害了業主的知情權、表決權等合法權益。

從維修方式上來看，涉案樓棟樓頂屋面瓦只有局部的開裂和破損，物業公司完全可以僅對受損的瓦片進行局部修補和更換。即使需要全部鏟除并重新修復樓頂屋面瓦，物業公司也應該按照原始設計的要求，采用與之前相同的材料和工藝進行重新鋪設，以保持與其他樓棟一致的外觀。然而，物業公司卻選擇了將屋面瓦全部鏟除，并采用刷涂料的方式進行維修，這涉及到對建筑外觀的重大改變，超出了物業公司對共用部位和設施進行維護和管理的合理范圍。因此，涉案業主有權要求物業公司將拆除的屋面瓦恢復到原狀，按照樓宇最初的統一設計樣式進行修復。

物業管理服務對于居民來說是關系到千家萬戶的重要事務，是基層社會治理中的重要組成部分。作為業主，他們享有監督物業服務企業工作、監督物業共用部位和設施設備專項維修資金管理和使用的權利。物業服務企業應充分尊重業主的知情權、表決權和監督權等合法權益，合理適度地為小區業主提供物業管理服務。如果物業服務企業未能履行或不適當履行法律、法規和合同約定的維修、保養和管理義務，就構成違約，應承擔相應的違約責任，包括繼續履行、采取補救措施或賠償損失等。因此，小區業主有權要求物業公司履行其合同責任，并確保居民的合法權益得到保護

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