廣州“最牛業委會”解散，曾打贏開發商官司，讓物業掏1000萬元

沒有意外的話，廣州知名豪宅小區——珠江帝景苑將在4個多月后重新回到沒有業委會的狀態。

作為首屆業委會主任，范鳳霞之前已經預想過換屆有困難，業委會也提前做了不少準備，但投票結果還是超出了她的預期。7月29日，這個總戶數達5752戶的大型小區結束了第四次業主大會，因總投票率只有51.75%，未達法律要求的三分之二，業委會換屆失敗。現任業委會將于12月31日到期屆滿解散，小區管理權全部重新歸于物業公司。

2017年，珠江帝景苑的一群熱心業主開始籌備首屆業主委員會，用了2年的時間打備案官司，勝訴后才得以備案成立，此后又遭遇疫情。在實際履職的兩年半時間里，業委會干成了不少大事，包括讓物業公司出資1000萬元用于小區改造，共管賬戶有600萬元結余，打贏開發商占用架空層的官司，為將來收回絕大部分公共收入打下根基等。也因此，他們被譽為“廣州最牛業委會”，成為不少小區學習的榜樣。

在范鳳霞看來，業委會若能堅持兩屆以上，很多工作就能形成常態化，更有利于小區管理和物業服務質量的提升。因而，對于這次未能成功換屆，業委會成員及業主們都深感遺憾及惋惜。

據了解，2021年中華人民共和國民法典（以下簡稱“民法典”）實施后，不少小區的業委會換屆都遇到了無法實現三分之二以上業主參與表決的難題。

參與率未達法律要求  換屆失敗

珠江帝景苑位于廣州市海珠區赤崗北路，坐擁一線江景，緊鄰地標——廣州塔，地段優越、生活便利。該小區共有6期產品，分別為1期倚泓軒、2期悅濤軒、3期賞湖軒、4期鳴泉大宅、5期克萊國際公寓、6期紫龍府。由于樓齡的不同，組團之間的管理費也有差異，最高的是紫龍府，3.15元/平方米/月，克萊國際公寓2.8元/平方米/月，其他組團則1.8/平方米/月，二手房放盤價的跨度也較大，在8萬元/平方米至14萬元/平方米。

這次業主大會有4個議題，包括選舉業委會委員候選人、選舉監事會監事候選人，表決是否同意珠江帝景苑《業主大會議事規則》修訂版（2023），表決是否同意珠江帝景苑《管理規約》修訂版。

按照民法典第278條的規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。珠江帝景苑的總票數為5752，總面積95萬平方米，三分之二即3835票、67萬平方米。

8月1日，珠江帝景苑業委會公布了表決結果，總投票率為51.75%，4個議題的參與率均未達法律要求的三分之二，均未通過。這意味著換屆失敗。

小區大、組團多、管理費不一致，業主也有各自的利益訴求，業委會的換屆表決早就埋下了諸多不確定因素。據了解，有組團的部分業主提出希望單獨成立業委會，與其他組團進行物業管理區域分割，而不同管理費的區域如何體現物業服務差異，公共區域的翻新、維修誰先誰后，誰多誰少等問題也容易引起業主們的意見分歧。

打贏2場重要官司 讓物業帶資進場

在致全體業主的一封公開信中，珠江帝景苑的業委會表示，未能如期換屆雖自認問心無愧，但仍對此深感內疚。“對不起信任我們的廣大業主，對不起一腔熱血的眾多義工。”

不少業主感慨：“辛苦建立的一切又沒了。”也有業主不解：“挺可惜的，委員會成立后小區環境改善了不少，大家都應該是有目共睹的，可是實在不明白，成立委員會有什么不好？”

回頭看看業委會的成立之路和所取得的成績，就不難理解業主們的惋惜之情。6年前，一群熱心且迫切希望改變小區管理現狀的業主開始籌備業委會，范鳳霞是發起人。雖然她從事法律工作，了解業委會籌建的相關法律法規，但實際工作的推進仍是困難重重。

2018年，珠江帝景苑首次業主大會成功召開，選舉產生了業主委員會、業主監事會。但因為街道收到關于選舉的投訴，不予業委會備案，業委會用了2年的時間打備案官司，勝訴后才拿到正式備案。

由于打官司花了2年，首屆業委會的任期只剩3年，在有限的時間里，他們做出了不少成績。包括與小區的物業公司——康景物業談判，爭取到該公司投入1000萬元用于小區的公共設施改造，并與其簽訂酬金制物業合同，代表業主守住財務自主權。同時，收回廣告、泳池租金等部分公共收入全部投入小區改造。截至目前，業委會共提起民事訴訟10宗，其中訴開發商占用小區架空層的官司在近期勝訴，收回了42萬元的占用費和架空層的使用權。

這兩個勝訴的官司被認為具有標志性意義，為其他小區通過合法途徑爭取業主權益提供了借鑒。

為了清楚了解和監督小區的收支情況，珠江帝景苑采取的是酬金制的物業管理方式，但這需要業委會花費大量時間和精力進行監督、審計，而業委會的11名委員都是兼職為小區工作，即便已經拿出了大量業余時間，但要在2年多的時間里，把千頭萬緒、復雜繁瑣的小區管理工作做好，“確實存在困難，也有沒做到位的地方。”范鳳霞說。

雖然即將卸任，但她對小區的未來仍抱有樂觀期望。“任何事物的發展都是曲折前行的，我們希望這個小區越來越好，也希望后續有更多愿意參與社區事務的熱心業主，挺身而出為大家做一點事。”

三分之二的投票率難倒業委會

在僅剩幾個月的任期里，珠江帝景苑業委會承諾會站好最后一班崗，督促物業公司落實各項承諾，如外墻維修、清洗，道路的整修等。

珠江帝景苑不是孤例，從全國范圍來看，因無法達到法律要求的參與率而導致業委會換屆選舉失敗的小區不在少數。一位業內專家表示，業主自治的主要動機是廣大業主積極參與，但現實中因為種種因素，有許多業主不愿意參與相關公共事務。

為了鼓勵業主參與小區公共事務，有部分城市采取了較為靈活的政策解釋。例如，成都市發布的《業主大會議事規則》示范文本，便提到業主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業主數以表決票送達的業主計算。上海市制定的《業主大會議事規則》示范文本中，對于已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權意見的情形，提供“視為同意”“視為不同意”“視為廢票”和“視為同意已表決的多數票意見”等多種方案供業主自行約定時選擇，各住宅小區可以根據實際情況，依法在本小區的《業主大會議事規則》予以約定。

而廣州在這方面尚未有突破。2021年1月1日起施行的《廣州市物業管理條例》明確，未投票表決業主的投票權數不得計入已表決票。

此前，已有不少小區的業主呼吁司法部門針對業委會選舉面臨的種種新問題，予以更多調研，對相關規定進行完善，讓民法典適應現實情況、解決現實問題。珠江帝景苑一位業主也表示，若能參考上海、成都等地“送達即參與”的做法，業委會換屆的成功率會大一些。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道