實踐中，因開發商未按照約定期限交付房屋，致使購房者行使解除權解除與開發商簽訂的《商品房預售合同》情形時有發生，在按揭貸款買房模式下，由于《商品房預售合同》的解除又導致購房者與貸款銀行簽訂的《借款合同》、《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除。在此情形下，購房貸款本金及利息應如何返還，爭議很大。

本案系經最高法院審判委員會討論決定，最高法于2020年12月3日做出判決，并于2021年2月19日發布。該案的判決對處理購房者、貸款銀行以及開發商之間因按揭貸款買房產生的糾紛，具有很強的指導意義。

裁判要旨：

1.因出賣人（開發商）未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現亦被解除，應由出賣人將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人（貸款銀行）和買受人（購房者），而買受人不負有返還義務。

2.案涉《借款合同》相關格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責任，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同雙重法律關系，因開發商違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用購房者支付的首付款及銀行的按揭貸款；銀行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對開發商、購房者的債權；購房者未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權利義務關系處理，則在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則。

中華人民共和國最高人民法院民事判決書（2019）最高法民再245號


相關法律

1.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月1日起施行）

第二十五條  以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

2.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年12月23日最高人民法院審判委員會第1823次會議通過）

第二十一條    以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

3.《中華人民共和國合同法》

第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。

4.《中華人民共和國民法典》

第四百九十七條??有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節和本法第五百零六條規定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第四百九十八條??對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

來源于最高判例解讀