裁判要旨

 

1.簽訂房屋買賣合同后的網(wǎng)簽備案并非物權(quán)預(yù)告登記，而是行政強(qiáng)制性行為，實(shí)際上是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力，當(dāng)事人抗辯網(wǎng)簽備案即為物權(quán)預(yù)告登記沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

 

2.作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對(duì)被保全人或被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關(guān)民事主體無法通過網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。因此，當(dāng)事人關(guān)于網(wǎng)簽備案登記可視為法院查封的主張，不應(yīng)支持。

 

 

 

中華人民共和國(guó)最高人民法院

 

執(zhí) 行 裁 定 書

 

（2021）最高法執(zhí)復(fù)90號(hào)

 

 

 

復(fù)議申請(qǐng)人（利害關(guān)系人）：贛州市越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：江西省贛州市紅旗大道94號(hào)。

 

法定代表人：陳岳林，該公司董事長(zhǎng)。

 

申請(qǐng)執(zhí)行人：楊×勝，男，漢族，1965年8月22日出生，住江西省贛州市于都縣。

 

委托訴訟代理人：沙君凌，江西橙都律師事務(wù)所律師。

 

被執(zhí)行人：胡×飛，男，漢族，1969年6月15日出生，住浙江省永康市。

 

被執(zhí)行人：贛州市為爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：江西省于都縣貢江鎮(zhèn)龍腦一段誠(chéng)鑫名居。

 

法定代表人：胡×飛，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

 

復(fù)議申請(qǐng)人贛州市越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱越秀公司）不服江西省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱江西高院）（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定，向本院申請(qǐng)復(fù)議。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

 

楊×勝與胡×飛、贛州市為爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱為爾公司）民間借貸糾紛一案，江西高院于2018年6月25日作出（2018）贛民初4號(hào)民事判決：一、胡×飛、為爾公司在判決生效后十日向楊×勝償還借款本金50475450元及相應(yīng)利息(其中截止2016年12月21日的利息為16694756.08元，2016年12月22日起，以50475450元為借款本金，利息按月利率2%支付至清償之日止)；二、胡×飛、為爾公司在判決生效后十日支付楊×勝律師代理費(fèi)200000元及訴訟保全保險(xiǎn)擔(dān)保費(fèi)用93606.25元；三、駁回楊×勝的其他訴訟請(qǐng)求。胡×飛、為爾公司不服江西高院一審判決向本院上訴，本院于2018年12月17日作出（2018）最高法民終946號(hào)民事判決，駁回胡×飛、為爾公司上訴，維持原判。

 

因胡×飛、為爾公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，楊×勝向江西高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，江西高院于2019年3月4日立案執(zhí)行，案號(hào)為（2019）贛執(zhí)18號(hào)。江西高院在執(zhí)行中，依法向被執(zhí)行人胡×飛、為爾公司發(fā)出執(zhí)行通知書，責(zé)令被執(zhí)行人履行生效法律文書確定的義務(wù)，因被執(zhí)行人未履行，江西高院于2019年3月21日作出（2019）贛執(zhí)18號(hào)執(zhí)行裁定：一、凍結(jié)、劃撥被執(zhí)行人存款9500萬元（借款本金、利息、罰息、案件受理費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等）；二、如凍結(jié)、劃撥的存款不足，則查封、扣押、凍結(jié)、評(píng)估、拍賣上述被執(zhí)行人相應(yīng)的其他財(cái)產(chǎn)。2019年11月4日，江西高院向江西省于都縣房地產(chǎn)管理局作出（2019）贛執(zhí)18號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知，查封被執(zhí)行人為爾公司所有的位于江西省××××濂溪路、金龍路“學(xué)府商街”3＃樓二層寫字樓（商場(chǎng)002號(hào)），三層寫字樓（商場(chǎng)003號(hào)）的房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱案涉房產(chǎn)），續(xù)查封期限三年，自2019年12月22日至2022年12月21日。

 

案外人越秀公司對(duì)查封行為不服，提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求依法查明事實(shí)，停止強(qiáng)制執(zhí)行，將本案移送至江西省贛州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱贛州中院）執(zhí)行。事實(shí)和理由：（一）案涉房產(chǎn)已經(jīng)預(yù)售登記至越秀公司名下，根據(jù)江西高院作出的生效判決（2017）贛民終585號(hào)民事判決，確認(rèn)了越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)具有處置權(quán)；（二）（2017）贛民終585號(hào)民事判決確認(rèn)越秀公司債權(quán)系有擔(dān)保的債權(quán)，且在拍賣款項(xiàng)分配時(shí)有別于普通債權(quán)，而申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝與被執(zhí)行人為爾公司、胡×飛民間借貸糾紛一案中，楊×勝是普通的民間借貸債權(quán)人，所以越秀公司有權(quán)優(yōu)先于楊×勝的普通債權(quán)；（三）根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法〔2019〕254號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《會(huì)議紀(jì)要》）第71條第二款：“……已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下……但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持”，也就是說，讓與擔(dān)保在已經(jīng)公示的情況下，具備擔(dān)保的優(yōu)先受償權(quán)，另網(wǎng)簽備案登記行為是完全對(duì)外公開，且可為第三方所知曉，完全具備公示效力，所以對(duì)于越秀公司、為爾公司間的讓與擔(dān)保情形，越秀公司明顯具有優(yōu)先受償權(quán)；（四）越秀公司通過網(wǎng)簽備案登記的方式對(duì)案涉房產(chǎn)的控制，應(yīng)視為越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)的變相查封，按照先后順序也應(yīng)由越秀公司在先受償。

 

江西高院查明，楊×勝訴為爾公司、胡×飛民間借貸糾紛兩案，贛州中院于2016年12月6日、2017年1月4日分別作出（2016）贛07執(zhí)保127號(hào)和（2017）贛07執(zhí)保2號(hào)民事裁定對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了查封，上述二案合并審理后移送江西高院一審，保全民事裁定一并移送江西高院執(zhí)行，首次查封時(shí)間為2016年12月22日，期限3年至2019年12月21日。

 

又查明，2016年12月6日，贛州中院作出（2016）贛07執(zhí)保127號(hào)民事裁定，對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行了首次查封，該房產(chǎn)網(wǎng)簽備案在案外人越秀公司名下。越秀公司向贛州中院提出執(zhí)行異議，其主張案涉房產(chǎn)是越秀公司購(gòu)買，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)解除案涉房產(chǎn)的查封。2017年5月8日，贛州中院作出（2017）贛07執(zhí)異28號(hào)執(zhí)行裁定：駁回案外人越秀公司的異議請(qǐng)求。2017年5月16日，越秀公司訴為爾公司并將楊×勝列為共同被告向贛州中院提起訴訟，要求解除案涉房產(chǎn)首次查封，2017年10月27日，贛州中院作出（2017）贛07民初100號(hào)民事判決：一、為爾公司在判決生效之日起十日內(nèi)向越秀公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中，截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計(jì)算，利隨本清；二、在第一項(xiàng)的款項(xiàng)范圍內(nèi)，越秀公司對(duì)為爾公司開發(fā)的案涉房產(chǎn)的拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。針對(duì)該項(xiàng)判決，楊×勝于2017年11月16日向江西高院提起上訴，江西高院于2018年2月1日作出（2017）贛民終585號(hào)民事判決：一、維持贛州中院（2017）贛07民初100號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即為爾公司在判決生效之日起十日內(nèi)向越秀公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計(jì)算，利隨本清；二、撤銷贛州中院（2017）贛07民初100號(hào)民事判決第二項(xiàng)，即在第一項(xiàng)的款項(xiàng)范圍內(nèi)，越秀公司對(duì)為爾公司開發(fā)的案涉房產(chǎn)的拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；三、為爾公司未按時(shí)償還第一項(xiàng)借款本息，越秀公司可以申請(qǐng)拍賣案涉房產(chǎn)，以拍賣所得價(jià)款償還；四、駁回越秀公司其他訴訟請(qǐng)求。

 

再查明，江西高院執(zhí)行局向民事審判庭（生效判決作出部門）書面致函《關(guān)于（2017）贛民終585號(hào)民事判決書中涉及贛州市越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是否享有優(yōu)先權(quán)的函》請(qǐng)求釋明：“越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)為有擔(dān)保的債權(quán)，在拍賣標(biāo)的物受償時(shí)有別于普通債權(quán)”如何理解？越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)享有何種受償權(quán)利？越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)？江西高院民事審判庭書面答復(fù)：1.越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)；2.（2017）贛民終585號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)表述的法律依據(jù)是2020年施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款的規(guī)定“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同的標(biāo)的物，以償還債務(wù)”。該判決主文的表述亦是民間借貸案件審判實(shí)踐表述方式；3.關(guān)于“越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)為有擔(dān)保的債權(quán)，在拍賣標(biāo)的物受償時(shí)有別于普通債權(quán)”的表述，是基于本案為爾公司是以房產(chǎn)買賣的形式為越秀公司案涉?zhèn)鶛?quán)提供了擔(dān)保，雖然未進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)不享有優(yōu)先受償權(quán)，但根據(jù)2020年施行的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，對(duì)雙方以買賣形式為案涉?zhèn)鶛?quán)提供擔(dān)保屬于非典型性的債權(quán)擔(dān)保方式，故認(rèn)定為有擔(dān)保的債權(quán)。關(guān)于在拍賣標(biāo)的物受償應(yīng)有別于普通債權(quán)的表述，是基于債權(quán)人越秀公司申請(qǐng)拍賣時(shí)申請(qǐng)事項(xiàng)可以特定于雙方以買賣形式確定的房產(chǎn)范圍，在沒有其他法定的優(yōu)先順位情況下可以基于該特定的財(cái)產(chǎn)享有受償權(quán)，故有別于普通債權(quán)。

 

江西高院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：一是江西高院執(zhí)行案涉房產(chǎn)是否合法有據(jù)；二是越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)是否優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司的債權(quán)。

 

一、江西高院執(zhí)行案涉房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定問題。江西高院依據(jù)已經(jīng)發(fā)生法律效力的江西高院（2018）贛民初4號(hào)、最高人民法院（2018）最高法民終946號(hào)民事判決，立案為（2019）贛執(zhí)18號(hào)執(zhí)行，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百四十二條、第二百四十四條及《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第38條的規(guī)定，作出（2019）贛執(zhí)18號(hào)執(zhí)行裁定，并依法向于都縣房地產(chǎn)管理局送達(dá)（2019）贛執(zhí)18號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知，續(xù)查封案涉房產(chǎn)，評(píng)估、拍賣處置案涉房產(chǎn)，完全符合法律規(guī)定。贛州中院首封權(quán)因保全裁定移交江西高院執(zhí)行，江西高院對(duì)該案涉房產(chǎn)為首封法院，在（2017）贛民終585號(hào)民事判決明確撤銷越秀公司優(yōu)先受償權(quán)的情況下，不存在因優(yōu)先權(quán)而移送處置權(quán)的情形，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第56條第一款規(guī)定：對(duì)參與被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。故江西高院強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)依法有據(jù)，并無不當(dāng)。

 

二、越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)是否優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司的債權(quán)問題。為爾公司是以房產(chǎn)買賣的形式為越秀公司案涉?zhèn)鶛?quán)提供了擔(dān)保，該擔(dān)保的外在形式是案涉房產(chǎn)的網(wǎng)簽備案在越秀公司名下。依據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》第71條：“債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人訂立合同，約定將財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期清償債務(wù)，債權(quán)人將該財(cái)產(chǎn)返還給債務(wù)人或第三人，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人可以對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合同如果約定債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。當(dāng)事人根據(jù)上述合同約定，已經(jīng)完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人名下，債務(wù)人到期沒有清償債務(wù)，債權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸其所有的，人民法院不予支持，但債權(quán)人請(qǐng)求參照法律關(guān)于擔(dān)保物權(quán)的規(guī)定對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)優(yōu)先償還其債權(quán)的，人民法院依法予以支持。債務(wù)人因到期沒有清償債務(wù)，請(qǐng)求對(duì)該財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣、折價(jià)償還所欠債權(quán)人合同項(xiàng)下債務(wù)的，人民法院亦應(yīng)依法予以支持”的規(guī)定，本案中，案涉房產(chǎn)網(wǎng)簽備案在越秀公司名下，顯然未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的公示方式轉(zhuǎn)讓至債權(quán)人越秀公司名下，商品房網(wǎng)簽登記僅是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或者變動(dòng)的效力。江西高院（2017）贛民終585號(hào)民事判決中敘述，本案網(wǎng)簽備案實(shí)際上是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力，越秀公司主張網(wǎng)簽備案即為物權(quán)預(yù)告登記沒有事實(shí)和法律依據(jù)。按照物權(quán)法定和物權(quán)公示原則，讓與擔(dān)保為債權(quán)擔(dān)保方式，不具有物權(quán)效力，執(zhí)行法院認(rèn)定越秀公司對(duì)為爾公司本案所涉房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)不當(dāng)，江西高院予以糾正。在執(zhí)行司法實(shí)踐中，僅辦理備案登記的房屋買受人都無權(quán)主張排除強(qiáng)制執(zhí)行行為，更何況僅以網(wǎng)簽備案擔(dān)保的行為，更不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。從物權(quán)法的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，顯然網(wǎng)簽備案并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，案涉房產(chǎn)權(quán)利未轉(zhuǎn)讓至越秀公司名下。

 

江西高院民事審判庭書面回函稱，1.越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)；2.（2017）贛民終585號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)表述是民間借貸案件審判實(shí)踐表述方式；3.關(guān)于“越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)為有擔(dān)保的債權(quán)，在拍賣標(biāo)的物受償時(shí)有別于普通債權(quán)”的表述，是基于為爾公司是以房產(chǎn)買賣的形式為越秀公司案涉?zhèn)鶛?quán)提供了擔(dān)保，可以基于該特定的財(cái)產(chǎn)享有受償權(quán)，僅有別于普通債權(quán)，并不是優(yōu)先于普通債權(quán)。依據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》第67條：“債權(quán)人與擔(dān)保人訂立擔(dān)保合同，約定以法律、行政法規(guī)未禁止抵押或者質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)設(shè)定以登記作為公示方法的擔(dān)保，因無法定的登記機(jī)構(gòu)而未能進(jìn)行登記的，不具有物權(quán)效力。當(dāng)事人請(qǐng)求按照擔(dān)保合同的約定就該財(cái)產(chǎn)折價(jià)、變賣或者拍賣所得價(jià)款等方式清償債務(wù)的，人民法院依法予以支持，但對(duì)其他權(quán)利人不具有對(duì)抗效力和優(yōu)先性”的規(guī)定，越秀公司以（2017）贛民終585號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)“贛州市為爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按時(shí)償還第一項(xiàng)借款本息，贛州市越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以申請(qǐng)拍賣贛州市為爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的、位于于都縣××濂溪路、金龍路學(xué)府商街3＃樓二層寫字樓（商場(chǎng)0002號(hào)）、三層寫字樓（商場(chǎng)0003號(hào)）房產(chǎn)，以拍賣所得價(jià)款償還”和“越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)為有擔(dān)保的債權(quán)，在拍賣標(biāo)的物受償時(shí)有別于普通債權(quán)”的表述，提出越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司的債權(quán)的理由，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，顯然不能成立，江西高院不予采信。

 

綜上所述，異議人越秀公司對(duì)為爾公司的債權(quán)并不優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司的債權(quán)，江西高院執(zhí)行案涉房產(chǎn)符合法律規(guī)定，越秀公司異議理由不能成立，請(qǐng)求停止強(qiáng)制執(zhí)行，不予支持。2021年2月2日，江西高院作出（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定，駁回越秀公司的異議請(qǐng)求。

 

越秀公司不服，向本院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷江西高院（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定，并依法裁定江西高院停止強(qiáng)制執(zhí)行案涉房產(chǎn)，移交贛州中院執(zhí)行。事實(shí)和理由：（一）江西高院（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定認(rèn)定越秀公司不具有處置權(quán)，法律適用錯(cuò)誤，江西高院（2017）贛民終585號(hào)民事判決確認(rèn)了越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)具有處置權(quán)；（二）裁定認(rèn)定越秀公司未辦理公示登記手續(xù)錯(cuò)誤，越秀公司已經(jīng)辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)，具備公示效力，根據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，對(duì)于本案越秀公司、為爾公司、楊×勝的讓與擔(dān)保情形，越秀公司具有優(yōu)先受償權(quán)；（三）越秀公司通過網(wǎng)簽備案登記的方式對(duì)案涉房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)控制，應(yīng)視為越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)的變相查封，按照先后順序也應(yīng)由越秀公司在先受償。

 

楊×勝提出如下答辯理由：（一）越秀公司已經(jīng)超過執(zhí)行異議復(fù)議申請(qǐng)的法定時(shí)間，最高人民法院應(yīng)當(dāng)駁回復(fù)議申請(qǐng)；（二）江西高院確認(rèn)越秀公司對(duì)案涉財(cái)產(chǎn)不具備處置權(quán)和不享有優(yōu)先受償權(quán)是正確的；（三）案涉房產(chǎn)雖然在房地產(chǎn)部門進(jìn)行了網(wǎng)簽備案，只是具有買賣的公示效力，但不具有房產(chǎn)物權(quán)擔(dān)保的公示效力；（四）網(wǎng)簽備案登記與房屋查封是兩個(gè)不同法律概念。

 

本院認(rèn)為，本案的焦點(diǎn)問題是越秀公司對(duì)為爾公司的權(quán)利是否優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司的債權(quán)。

 

根據(jù)江西高院（2017）贛民終585號(hào)判決和判決生效后民事審判庭對(duì)該判決的書面回函可知，越秀公司與為爾公司就案涉房產(chǎn)簽訂的買賣合同實(shí)為讓與擔(dān)保性質(zhì)。按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二編物權(quán)的相關(guān)規(guī)定和物權(quán)法定原則，結(jié)合《會(huì)議紀(jì)要》第67條，該讓與擔(dān)保只是一種債權(quán)擔(dān)保方式，并不具有物權(quán)效力，該擔(dān)保只在越秀公司與為爾公司之間生效，并不能對(duì)抗其他權(quán)利人，也不具有優(yōu)先性。按照江西高院查明的事實(shí)，在本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝已獲得對(duì)案涉房產(chǎn)的首封權(quán)時(shí)，雖然生效判決已確認(rèn)越秀公司對(duì)為爾公司享有債權(quán)，但并不能優(yōu)先于本案申請(qǐng)執(zhí)行人楊×勝對(duì)為爾公司債權(quán)的受償。

 

關(guān)于越秀公司提出的因辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)從而獲得優(yōu)先受償權(quán)的問題，江西高院（2017）贛民終585號(hào)判決已經(jīng)明確，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房屋登記辦法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等規(guī)定，簽訂買賣合同后網(wǎng)簽備案并非物權(quán)預(yù)告登記。網(wǎng)簽備案是行政強(qiáng)制性行為，實(shí)際上是商品房買賣的公示而非抵押擔(dān)保的公示，并不具有物權(quán)預(yù)告登記的公示效力，越秀公司抗辯網(wǎng)簽備案即為物權(quán)預(yù)告登記沒有事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)，越秀公司又提出網(wǎng)簽備案登記可否視為法院查封的問題，本院認(rèn)為，作為政府部門規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執(zhí)行階段對(duì)被保全人或被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行控制的查封行為從性質(zhì)到效力完全不同，非經(jīng)人民法院的法定程序，相關(guān)民事主體無法通過網(wǎng)簽備案登記獲得查封的效力。因此，越秀公司關(guān)于網(wǎng)簽備案登記可視為法院查封的主張，本院不予支持。越秀公司對(duì)案涉房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)。江西高院強(qiáng)制執(zhí)行本案案涉房產(chǎn)于法有據(jù)。

 

關(guān)于答辯人楊×勝提出的越秀公司超過復(fù)議申請(qǐng)的期間問題，經(jīng)核查，越秀公司系于異議裁定作出10日內(nèi)向江西高院提出復(fù)議申請(qǐng)，故，楊×勝以此主張駁回復(fù)議申請(qǐng)沒有事實(shí)依據(jù)。

 

綜上，越秀公司的復(fù)議理由不能成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

 

駁回贛州市越秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的復(fù)議請(qǐng)求，維持江西省高級(jí)人民法院（2020）贛執(zhí)異3號(hào)執(zhí)行裁定。

 

本裁定為終審裁定。

 

 

 

審   判   長(zhǎng)   劉慧卓

 

審   判   員   朱 燕

 

審   判   員   仲偉珩

 

二〇二一年十二月二十日

 

法 官 助 理   邵夏虹

 

書   記   員   陳曉宇